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二線城市樓市新政密集出臺(tái),還有多少空間?

發(fā)布時(shí)間:2023-08-17 09:57:00來(lái)源: 第一財(cái)經(jīng)

  自7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策,因城施策用好政策工具箱”以來(lái),多地順應(yīng)政策導(dǎo)向,調(diào)整樓市限制性政策,最新一波有望出現(xiàn)在二線城市。

  據(jù)央視新聞報(bào)道,福州、廈門(mén)、成都、沈陽(yáng)等多個(gè)城市擬于近日調(diào)整優(yōu)化限購(gòu)政策,降低二套房首付比例下限。限購(gòu)取消后,當(dāng)?shù)厥滋?、二套房最低首付比例可進(jìn)一步降至20%、30%,有望激活剛性和改善性住房需求,提升房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度,后續(xù)可能還有其他優(yōu)化政策出臺(tái)。

  15日晚間消息再顯示,西安、福州擬調(diào)整優(yōu)化住房貸款政策。福州擬優(yōu)化住房信貸政策,降低部分購(gòu)房群體首付比例,以進(jìn)一步支持改善性住房需求;西安也在研究調(diào)整個(gè)人住房貸款政策,擬降低個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,以改善市場(chǎng)預(yù)期和信心。

  第一財(cái)經(jīng)據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),在各大二線城市中,廈門(mén)、福州、成都、西安等地,是目前“四限”政策執(zhí)行相對(duì)較嚴(yán)的城市,尤其是在二套房首付比例方面,最高可達(dá)七成。

  從限購(gòu)方面看,目前石家莊、沈陽(yáng)、南昌、長(zhǎng)春、哈爾濱等地已無(wú)限購(gòu)區(qū)域限制;限貸方面,首套房最低首付比例均為20%,二套房最低首付比例從20%到40%不等,屬于政策較放松的城市。

  相較而言,廈門(mén)、長(zhǎng)沙、杭州、福州、成都、西安、武漢等超十個(gè)城市,仍在執(zhí)行不同程度的限購(gòu)政策,對(duì)社保年限的要求也較前述城市較高;限貸政策方面,西安首套最低首付比例30%(限購(gòu)區(qū)域),二套最低首付比例40%(限購(gòu)區(qū)域),其中貸款已結(jié)清40%~60%,貸款未結(jié)清60%~70%。

  而據(jù)最新信息顯示,西安擬降低轄內(nèi)個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限,限購(gòu)區(qū)域個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國(guó)政策下限保持一致:首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP,二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR+60BP。

  福州也有細(xì)則流出。目前福州首套房首付比例最低30%,二套首付比例最低40%,其中無(wú)房且貸款未結(jié)清40%,有房且貸款已結(jié)清40%,有房且貸款未結(jié)清50%。最新消息顯示,福州擬對(duì)已有一套住房且房貸尚未償清、再次申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的購(gòu)房人,首付比例由目前的50%下調(diào)至40%。

  記者多次撥打上述兩地房管局電話咨詢細(xì)則,截至發(fā)稿均無(wú)人接聽(tīng)。西安當(dāng)?shù)赜械禺a(chǎn)人士已聽(tīng)到風(fēng)聲,在關(guān)注政策落地情況?!耙郧安糠帚y行也可把二套做到首套的首付,具體要看征信,讓銀行方面評(píng)估。但現(xiàn)在市場(chǎng)情況不好,屬于買(mǎi)方市場(chǎng),二套首付比例下降的話,肯定對(duì)市場(chǎng)有好處?!?/p>

  值得注意的是,福州、西安、成都等二線城市的樓市情況,目前均較為低溫、有待提振。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,7月份,二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%,降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。從同比看,7月份,一、二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%。

  以福州為例,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,7月份,福州新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%,同比下跌1.6%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.7%,同比下跌3%,房?jī)r(jià)走勢(shì)難言溫?zé)帷?/p>

  據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),7月福州樓市供需兩淡,商品住宅供應(yīng)同環(huán)比分別下跌65%和31%,成交量同環(huán)比分別下跌41%和13%。截至2023年7月,五城區(qū)普通住宅狹義庫(kù)存上漲至16.5個(gè)月?!案V葜鲬?zhàn)場(chǎng)市場(chǎng)整體承壓,95%以上的項(xiàng)目去化十分緩慢,月度成交個(gè)位數(shù)的項(xiàng)目不在少數(shù)?!?/p>

  成都也正進(jìn)入樓市“淡季”??硕鹚拇〝?shù)據(jù)顯示,成都TOP10房企7月業(yè)績(jī)明顯下滑,已低于3月水平,直逼今年1月及2月的低谷水平。二手房方面,7月同樣供求雙降,二手房掛牌量約1.7萬(wàn)套,是僅次于今年1月的次低位;二手房成交約1.5萬(wàn)套,是僅次于今年1月的次低位。

  58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示,二線城市的房?jī)r(jià)下行值得重視,以往房?jī)r(jià)上行的成都、西安、杭州等城市在7月也迎來(lái)了二手房環(huán)比下滑。雖然成都、??诘鹊氐男路糠?jī)r(jià)環(huán)比依然小幅上揚(yáng),但市場(chǎng)觀望情緒已經(jīng)開(kāi)始蔓延。近期不少二線城市將出臺(tái)政策降低二套首付比例,這對(duì)于改善型需求入場(chǎng)將起到積極作用,但市場(chǎng)的分化會(huì)導(dǎo)致降首付政策在不同城市的效果差異度依然較大。

  克而瑞表示,從目前行業(yè)形勢(shì)來(lái)看,弱二線和三四線城市能用的政策工具可謂已應(yīng)出盡出,而核心一二線城市對(duì)強(qiáng)刺激政策還相對(duì)保守,若核心一二線城市能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”,預(yù)計(jì)將為后市新房成交規(guī)模帶來(lái)一定抬升作用。西安、成都這類城市可松動(dòng)空間較大,未來(lái)可期。

(責(zé)編:李雅妮)

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