廣州公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”,最低首付比例降至兩成,影響幾何?
繼上海和北京之后,一線城市廣州也落實(shí)了公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。另外,相比北京上海,廣州的政策更進(jìn)一步,首套住房申請公積金貸款,最低首付比例由原來的30%降至了20%。
11月14日,廣州住房公積金管理中心發(fā)布《優(yōu)化個人住房公積金貸款有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱“《通知》”)。《通知》提及,家庭名下住房套數(shù)以廣州市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的《廣州市自然人不動產(chǎn)(土地、房屋類)信息查詢結(jié)果》顯示家庭已擁有住房套數(shù)核算。也就是說,此前有過貸款或者購房記錄的無房家庭,現(xiàn)在購房已經(jīng)可以被認(rèn)定為首次購房,可以享受首次購房的首付比例優(yōu)惠。例如,對于有“賣一買一”置換需求的家庭,置換房屋時通過公積金貸款,已經(jīng)可以享受首次購房的低首付比例優(yōu)惠。
《通知》明確,對購買廣州市首套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為20%(原本為30%);對無住房貸款(含商業(yè)性住房貸款和公積金貸款,下同)記錄或住房貸款記錄已結(jié)清,且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為30%;對有未結(jié)清住房貸款記錄且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭,公積金貸款最低首付款比例為40%?!锻ㄖ纷杂“l(fā)之日起施行,有效期為5年。
另外,官方對《通知》的內(nèi)容還進(jìn)行了解讀:家庭名下住房套數(shù)僅計算廣州市住房,外地住房不計算;全國范圍內(nèi)的住房貸款記錄(無論是否已結(jié)清)不再影響住房套數(shù)認(rèn)定;購買廣州市第三套及以上住房的,不予發(fā)放住房公積金貸款;在計算家庭名下住房套數(shù)時,已賣出且已不在家庭名下的住房不計入;購買普通住房和非普通住房的最低首付款比例沒有區(qū)別,適用相同的最低首付款比例;正在辦理的住房公積金貸款,如住房公積金貸款還未辦理過戶抵押,則可以向原貸款辦理網(wǎng)點(diǎn)提出按《通知》政策辦理的訴求,進(jìn)行資料修改或者撤銷貸款后重新申請。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此前“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要是在住房商業(yè)貸款中得到體現(xiàn),本次政策頒布之后,“認(rèn)房不認(rèn)貸”已經(jīng)覆蓋到公積金貸款領(lǐng)域,有助于改善型住房需求的釋放。
自8月末、9月中旬出臺房地產(chǎn)新政后,廣州商品住宅成交面積出現(xiàn)明顯回升,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年10月,廣州新房成交約71.2萬㎡,同比上升35.2%,但進(jìn)入11月,政策影響開始減弱,新房市場熱度有所降低,周度新房成交面積環(huán)比已連續(xù)2周下降。
中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠表示,本次廣州發(fā)布公積金貸款新政,將進(jìn)一步促進(jìn)市場剛性以及改善性需求的有效釋放。廣州公積金新政出臺,向市場釋放積極信號,有利于穩(wěn)定市場預(yù)期,提振購房者置業(yè)情緒,促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
“房地產(chǎn)銷售下滑,而職工公積金照常繳納,導(dǎo)致公積金池子水位比較高,從政策制定的角度來看,必然會考慮如何更好地利用這一部分被低效甚至閑置的資金。”廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉表示,公積金貸款利率比較低,更能激發(fā)購房熱情,公積金貸款優(yōu)化政策的執(zhí)行是大趨勢。
相比之下,廣州公積金在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的執(zhí)行上,比商業(yè)貸款步子邁得更大一些,因?yàn)楫?dāng)前廣州首套住房商業(yè)貸款的首付比例普遍需要30%,僅少部分銀行可以20%;已經(jīng)擁有一套住房的家庭,再次買房,商業(yè)貸款的首付需要40%?!耙?yàn)榈胤綄e金政策的自主權(quán)更大一些?!崩钣罴握f。
與此同時,李宇嘉表示,需要客觀看待上述政策的效果,“會釋放一部分需求,但這部分需求的規(guī)模不是特別大”。李宇嘉認(rèn)為,廣州公積金貸款新政能否對樓市起到較大的作用,取決于繳存職工能否貸到足夠的額度。在個人和家庭貸款額度有限制的情況下(個人最高貸60萬,家庭最高貸100萬),在廣州買房大概率還是需要采取“公積金+商業(yè)”組合貸的形式,政策的效應(yīng)可能沒有那么高。另外,能獲得這么高的貸款額度的,多數(shù)是體制內(nèi)的工作人員,或者是國企、事業(yè)單位的員工,這部分人群大多已經(jīng)買了房(主要是新入職的員工會釋放一部分需求),而真正需要公積金,低利率貸款的主要是新市民、年輕人和外來人口,但這部分人群繳存余額少,繳存比例低,很難獲得足額的貸款。
相比商業(yè)貸款首付比例,當(dāng)前廣州公積金貸款首付比例相對較低,對于組合貸的首付比例是按照公積金貸款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,還是商業(yè)貸款標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,官方?jīng)]有明確。有房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示,得看銀行如何執(zhí)行,具體要咨詢住房公積金中心之后才知曉。另外,也有房產(chǎn)中介表示,組合貸款要按照商業(yè)貸款的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,首付2成需要純公積金貸款才可以執(zhí)行。
因?yàn)閺V州市不少房源的貸款金額都會超過公積金貸款最高額度,需要采取組合貸款,有房產(chǎn)中介表示,如果首付比例按照商業(yè)貸款的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,該政策對按揭貸款超過100萬元的房產(chǎn)交易沒有太大影響,對樓市的影響也不大。
另外,根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù),截至11月13日,今年各地已出臺的公積金相關(guān)政策超250條,已有三十余城對公積金貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化,其中超二十城執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”(包括上海、北京),多地降低公積金貸款首付比例。
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