□ 關(guān)注物業(yè)那點事

　　□ 本報記者 陳磊

　　在北京市海淀區(qū)中關(guān)村有這樣一個住宅小區(qū),自2012年物業(yè)公司棄管以來,小區(qū)由業(yè)委會接管并依靠業(yè)主自行管理(以下簡稱自管),自辦公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),至今已經(jīng)走過10個年頭。

　　在業(yè)主們看來,10年間,小區(qū)的物業(yè)費沒有上漲,物業(yè)服務(wù)卻有煥然一新之感,破舊電梯得以更換、小區(qū)環(huán)境得以改善、生活秩序得以維護(hù)。

　　這個小區(qū)就是東升園公寓小區(qū)。近日,《法治日報》記者實地走訪該小區(qū),探尋其自管之路。

　　業(yè)主拒絕物業(yè)漲價

　　物業(yè)不再提供服務(wù)

　　資料顯示,東升園公寓開發(fā)于1996年,1999年全部建成入住,共有10幢住宅樓、4座配套設(shè)施建筑,有881戶業(yè)主。

　　最早入住的業(yè)主對物業(yè)公司的印象并不好。今年70多歲的業(yè)主李全(化名)告訴記者,他入住時,開發(fā)商要求領(lǐng)取鑰匙需要和前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同并預(yù)交一年的物業(yè)費,否則不給鑰匙。物業(yè)公司于2000年9月開始提供物業(yè)服務(wù),但服務(wù)質(zhì)量很差,業(yè)主們很不滿意。

　　多名業(yè)主回憶說,那時候小區(qū)經(jīng)常沒有人打掃衛(wèi)生,環(huán)境臟亂差;秋天落葉多,因不及時清掃,常被大風(fēng)吹進(jìn)樓道里,搞得滿地都是;自行車、摩托車隨便停,閑雜人員隨便出入,管理秩序混亂;高層業(yè)主生活用水不潔凈,物業(yè)公司不按規(guī)定清理二次供水蓄水池。

　　更讓業(yè)主們氣憤的是,小區(qū)一共有14部電梯,入住幾年后,一度只有4部能正常運(yùn)行,5部停運(yùn),另外5部未通過年檢,帶病運(yùn)轉(zhuǎn),說停就停。

　　李全記得,大概在2002年,物業(yè)公司說有一部未運(yùn)行的電梯需要大修。他覺得奇怪,去找物業(yè)公司負(fù)責(zé)人詢問緣由,對方拿出一份特種設(shè)備檢驗所的報告作為依據(jù),稱電梯大修報價14萬多元。

　　李全要求物業(yè)公司解釋這筆錢是怎么算出來的,結(jié)果對方算來算去也就是4萬多元。對此產(chǎn)生懷疑的幾名業(yè)主跑到特種設(shè)備檢驗所咨詢相關(guān)情況,被告知那部電梯只是電梯門鎖壞了,存在安全隱患,沒有說需要大修。最后,物業(yè)公司花了十幾元換了電梯門鎖。

　　業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾接連不斷,雙方甚至圍繞小區(qū)的共用配套設(shè)施收益問題,對簿公堂。

　　小區(qū)業(yè)主王正偉(化名)回憶說,2000年5月,經(jīng)海淀區(qū)相關(guān)部門批準(zhǔn),東升園公寓組建業(yè)主管理委員會(后改名為業(yè)委會),接收了小區(qū)5000平方米共用設(shè)施的管理權(quán),后將共用設(shè)施及配套設(shè)施委托給物業(yè)公司管理。

　　2003年6月,國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理條例》。據(jù)此,東升園公寓業(yè)委會要求物業(yè)公司返還對小區(qū)共用配套設(shè)施的經(jīng)營收益。由于物業(yè)公司置之不理,2006年,業(yè)委會向海淀區(qū)有關(guān)部門投訴,得到的回復(fù)是,小區(qū)共有部分經(jīng)營收入歸小區(qū)業(yè)主所有。

　　王正偉介紹說,海淀區(qū)有關(guān)部門還派專人指導(dǎo)和督促業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂小區(qū)共有部分委托租賃經(jīng)營合同,其中收益20%歸物業(yè)公司,80%歸全體業(yè)主。但此后,物業(yè)公司沒有執(zhí)行這份合同。拖了幾年之后,2010年,業(yè)委會向法院起訴物業(yè)公司要求返還經(jīng)營收益。

　　2012年6月,物業(yè)公司書面向東升園公寓業(yè)委會及業(yè)主大會提出,提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)業(yè)主大會書面投票表決,業(yè)主們不同意提高物業(yè)收費。業(yè)主們認(rèn)為,物業(yè)管理服務(wù)不到位,電梯停運(yùn)、綠地荒廢、環(huán)境臟亂。

　　于是,2012年8月1日,物業(yè)公司貼出公告稱,自2012年11月1日起不再向東升園公寓提供物業(yè)服務(wù)。

　　業(yè)主大會表決通過

　　實行業(yè)主自管物業(yè)

　　小區(qū)怎么辦?

　　根據(jù)2010年10月1日起實施的《北京市物業(yè)管理辦法》(2020年5月1日,《北京市物業(yè)管理條例》開始實施),業(yè)主可以自行管理物業(yè),也可以委托他人管理。

　　王正偉記得,小區(qū)第四屆業(yè)委會討論決定,召開業(yè)主大會,提請業(yè)主大會討論和表決,是聘請物業(yè)公司管理還是自行管理。

　　在海淀區(qū)有關(guān)主管部門、中關(guān)村街道辦事處的指導(dǎo)、協(xié)助和社區(qū)居委會的幫助下,業(yè)委會在小區(qū)大門、各樓門口張貼保留半個月的公告,通知全體業(yè)主于2012年9月至10月以書面表決形式召開業(yè)主大會,就“選擇物業(yè)管理方式、服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主自行管理方案”進(jìn)行討論表決。

　　統(tǒng)計結(jié)果顯示:小區(qū)881名業(yè)主,發(fā)表決票881張,收回502張,超過表決人數(shù)一半以上。其中,選擇同意自行管理的498張。

　　業(yè)主大會發(fā)布公告稱,根據(jù)表決結(jié)果,東升園公寓從2012年11月起實行業(yè)主自管物業(yè)。隨后,海淀區(qū)有關(guān)主管部門派員審核認(rèn)定,東升園公寓召開業(yè)主大會符合業(yè)主大會議事規(guī)則,自行管理決定程序合法且有效。

　　王正偉介紹說,小區(qū)決定自管之后,業(yè)委會接受北京市有關(guān)主管部門工作人員的建議,經(jīng)向海淀區(qū)市場監(jiān)管部門申請登記設(shè)立服務(wù)公司,取得自行管理小區(qū)物業(yè)的主體資格。業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會通過的《小區(qū)業(yè)主自管方案》,招聘財務(wù)管理、客服、工程維修、保安、保潔等人員并進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),組建了一支由業(yè)主管理的物業(yè)服務(wù)隊伍。

　　接著,業(yè)委會聘請物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理公司,對小區(qū)建筑設(shè)計圖紙資料、物業(yè)公共部分、配套公用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等項目全面驗收評估,從而摸清了業(yè)主共有的全部“家底”。業(yè)委會隨后代表業(yè)主與物業(yè)公司簽署《物業(yè)交接協(xié)議書》,規(guī)定了交接的物業(yè)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和土地使用證、設(shè)備產(chǎn)權(quán)手續(xù)等原始資料。

　　據(jù)王正偉回憶,雙方協(xié)定2012年11月24日18時為交接時限,18時之后,小區(qū)物業(yè)服務(wù)方面的各項問題歸業(yè)委會的自管物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)處理,“雙方交接過程平穩(wěn)有序”,人員、資金、備品備件按崗到位,小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　物業(yè)費業(yè)主自己定

　　共建共享和諧社區(qū)

　　據(jù)小區(qū)業(yè)主趙大強(qiáng)(化名)回憶,自管之后,小區(qū)做的第一件事是召開業(yè)主大會,表決物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn),表決結(jié)果是物業(yè)費按接管時原收費標(biāo)準(zhǔn)收取,即每月每平方米有電梯的1.08元、無電梯的0.43元,另外每戶每年收取132元雜費。

　　目前,小區(qū)物業(yè)費每年收入約115萬元,停車費及廣告收入共計105萬元,總計220萬元;除了支付公司員工工資和維修管理費用180多萬元之外,每年還有三四十萬元的結(jié)余,記入公司賬戶,作為公司資金積累。

　　據(jù)趙大強(qiáng)介紹,小區(qū)共有部分租賃經(jīng)營由自管公司管理,全部收入歸業(yè)主所有,由業(yè)委會收取存入業(yè)主公共維修資金賬戶,作為大修費用支出,自管公司分文不留不動。目前這部分收益已補(bǔ)充業(yè)主公共維修資金1000多萬元,為小區(qū)發(fā)展和更新改造儲備了資金。

　　李全告訴記者,對于業(yè)主當(dāng)時反映最強(qiáng)烈的電梯問題,自管后,經(jīng)業(yè)主表決,自管公司使用公共收益112萬元,將停用的5部電梯全部更換為名牌電梯,修復(fù)帶病運(yùn)行的9部電梯,解決了高層住宅500多戶居民上樓難的問題。幾年后,小區(qū)電梯更新改造,在政府資金支持的情況下,采用業(yè)主籌集和公共收益補(bǔ)充的辦法,將前述使用超過15年的9部電梯全部更換。

　　一張拍攝于當(dāng)時的照片顯示,業(yè)主乘坐新電梯時笑逐顏開。

　　趙大強(qiáng)還掰著指頭一宗宗介紹:自管當(dāng)年,小區(qū)還投入兩萬多元,種植6000棵大黃洋、修復(fù)了600平方米草坪;根據(jù)業(yè)主反映,修建停車棚,使自行車、摩托車等有序停放;小區(qū)從公共積累中陸續(xù)拿出600多萬元,為6棟高住宅樓生活供水系統(tǒng)安裝無負(fù)壓供水設(shè)備,安裝、使用機(jī)動車智能化設(shè)備管理機(jī)動車等。

　　在李全看來,東升園公寓小區(qū)自管10年,物業(yè)費雖然沒有上漲,但小區(qū)環(huán)境整潔了、秩序良好了、物業(yè)服務(wù)隨報隨修……

　　東升園公寓業(yè)委會一位人士告訴記者,自管拉近了與業(yè)主的感情,業(yè)主感到自管公司就是自家的管家,收支盈虧都是全體業(yè)主的,不像物業(yè)公司要攫取利潤,而自己欠物業(yè)費就是欠全體業(yè)主的錢,所以不好意思無理由欠交物業(yè)費,小區(qū)的物業(yè)費收取率連續(xù)多年超過98%。

　　“自管以來,業(yè)主從沒有因欠費被起訴,自管公司和業(yè)主不搞對抗,不制造矛盾?！边@位人士說。

　　眼見小區(qū)變得越來越好,王正偉卻有著自己的擔(dān)憂,如何調(diào)動廣大業(yè)主參與自主管理的積極性、主動性,保證業(yè)委會后繼有人,是亟待解決的問題。此外,小區(qū)自管還有一個“硬骨頭”要啃,即小區(qū)共有部分的確權(quán)登記,只有權(quán)屬登記清楚,業(yè)主的權(quán)利才會更明確。

　　在趙大強(qiáng)看來,東升園小區(qū)業(yè)主的實踐證明,業(yè)主不僅能自行管理物業(yè),而且能比有些物業(yè)公司管得更好;落實業(yè)主共有物權(quán),實行業(yè)主共同管理物業(yè),是共建共享和諧社區(qū)的一種有效途徑。