“工業(yè)上樓”一周年,深圳的老問題與新思考
2023年是深圳大刀闊斧推進(jìn)“工業(yè)上樓”計(jì)劃的第一年。但其實(shí)早在11年前,深圳就已經(jīng)在內(nèi)地率先探索“工業(yè)上樓”的模式。
2012年,寶安區(qū)全至科技創(chuàng)新園改造,該項(xiàng)目被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是深圳城市更新背景下誕生的內(nèi)地第一個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目,也是深圳最早的市場化工業(yè)上樓園區(qū)。但此后10年,通過市場化渠道涌現(xiàn)的“工業(yè)上樓”項(xiàng)目并不多見。
2022年,深圳全面開啟“工業(yè)上樓”行動,不同的是,這一次是政府出手搭建平臺,用高質(zhì)量、低成本、定制化的產(chǎn)業(yè)空間留住企業(yè),保住制造業(yè)基本盤,以實(shí)現(xiàn)深圳“工業(yè)立市、制造強(qiáng)市”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
深圳用1年時(shí)間,走完了比過去10年更多倍的路,目前進(jìn)展如何?市場反應(yīng)如何?暴露出了什么新問題?未來8000萬平方米待完成的目標(biāo),土地從哪來?又該如何做得更好?
撰文:張躍
1. “工業(yè)上樓”進(jìn)展如何?市場有何變化?
2022年11月,深圳發(fā)布“工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)廠房空間建設(shè)“5年計(jì)劃”,宣布從2022年起,將連續(xù)5年,每年通過“工業(yè)上樓”模式建設(shè)≥2000萬平方米高品質(zhì)、低租金、定制化產(chǎn)業(yè)空間。并且,所有“工業(yè)上樓”廠房租金不超過35元/月/平方米,年漲幅不超過5%。
5年供應(yīng)1億平方米產(chǎn)業(yè)空間,這個(gè)數(shù)字是什么概念?相當(dāng)于每年再造2個(gè)蛇口工業(yè)區(qū)。
這是深圳給企業(yè)的承諾,讓企業(yè)降低成本安心搞生產(chǎn),也是深圳在向世界展示,建設(shè)全球領(lǐng)先的先進(jìn)制造業(yè)中心的決心。
至此,深圳成為中國內(nèi)地城市中第一個(gè)大規(guī)模推廣“工業(yè)上樓”的城市。
很快,2個(gè)月后,深圳首批已規(guī)劃建設(shè)的72個(gè)優(yōu)質(zhì)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目亮相,廠房總面積達(dá)2306.5萬平方米,平均容積率4.2。其中,50個(gè)項(xiàng)目在20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)。
一年過去,深圳“工業(yè)上樓”行動進(jìn)展如何?
國家高端智庫綜合開發(fā)研究院研究員宋丁透露,截至目前,深圳第一年2000萬平方米的工業(yè)上樓籌集和建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)超額完成,企業(yè)入駐情況也相對順利。
代表項(xiàng)目包括:深圳首個(gè)專精特新產(chǎn)業(yè)園和首批“工業(yè)上樓”試點(diǎn)項(xiàng)目寶龍專精特新園,目前項(xiàng)目3棟已完成竣備驗(yàn)收,首批企業(yè)正陸續(xù)交房,最快將于2024年1月投產(chǎn)。來自深圳國資的消息顯示,該項(xiàng)目招商簽約率已超70%,專精特新企業(yè)占比達(dá)86%,已初步形成“上下樓就是上下游”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。
由深投控與寶安區(qū)政府合力開發(fā)的“寶安新橋東先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園”,目前一期20萬平方米“工業(yè)上樓”廠房正在進(jìn)行裝修收尾工作,首期招商基本完成,2024年3月即將交付使用。該項(xiàng)目是深圳市首個(gè)平方公里級“工改工”城市更新項(xiàng)目和“工業(yè)上樓”先行示范區(qū),規(guī)劃面積2.3平方公里,共分3期開發(fā),總建面超500萬平方米,其中廠房約183萬平方米、研發(fā)空間約63萬平方米,整個(gè)園區(qū)將于2030年全面落成。
另一個(gè)值得關(guān)注的變化是,今年11月30日,深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布了《工業(yè)上樓建筑設(shè)計(jì)通則(征求意見稿)》,從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等方面,對“工業(yè)上樓”項(xiàng)目作出更多標(biāo)準(zhǔn)化要求。其意義,相當(dāng)于住宅界的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。
這意味著,先行者遇到新問題,于是新的標(biāo)準(zhǔn)也正在建立和完善。
這一年,“工業(yè)上樓”新政給市場帶來什么變化?
合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理、合一產(chǎn)業(yè)公司董事長羅宇認(rèn)為,“工業(yè)上樓”新政能助力盤活存量“工改工”項(xiàng)目,“我們觀察到部分原來停滯的‘工改工’項(xiàng)目,在今年成功調(diào)整為城市更新工業(yè)上樓項(xiàng)目,其中亦有涉及運(yùn)營困難房企的項(xiàng)目,通過工業(yè)上樓政策走出困境?!绷_宇透露。
一項(xiàng)全新的政策施行,市場必然需要時(shí)間來反應(yīng),目前企業(yè)對“工業(yè)上樓”項(xiàng)目最大的訴求、或者顧慮有哪些?
宋丁認(rèn)為,“工業(yè)上樓”項(xiàng)目總體上呈現(xiàn)投資大、周期長、成本高、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)低的問題,無論園區(qū)企業(yè)還是入?yún)^(qū)企業(yè),對于政策是否穩(wěn)定和可持續(xù)、特定空間布局及系統(tǒng)能否符合生產(chǎn)流程的要求、綜合成本是否可控、配套是否完善、能否留得住人和企業(yè)等問題,仍然存在疑慮,導(dǎo)致一些市場主體還存在觀望情緒。
2.5年供應(yīng)1億平方米,未來空間從哪里來?
深圳計(jì)劃5年提供1億平方米的“工業(yè)上樓”空間,目前時(shí)間已過去1/5,未來4年,深圳還有約8000萬平方米“工業(yè)上樓”空間入市。在土地開發(fā)強(qiáng)度已達(dá)50%、遠(yuǎn)超警戒線30%的深圳,這些土地從哪來?
答案就在2023年4月發(fā)布的《深圳市“工業(yè)上樓”項(xiàng)目審批實(shí)施方案》里,該方案明確了深圳落實(shí)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的四大路徑。
路徑1:城市更新
通過拆除重建類城市更新,為市場供應(yīng)“工業(yè)上樓”新增空間。
宋丁認(rèn)為,城市更新和土地整備將會成為深圳未來“工業(yè)上樓”的主戰(zhàn)場,“深圳建設(shè)用地十分有限,‘工業(yè)上樓’項(xiàng)目大量切入城市更新和土地整備工作是必然的,而且量會很大。”
羅宇也有相同觀點(diǎn):“深圳作為內(nèi)地率先全面進(jìn)入存量再開發(fā)的城市,將存量老舊工業(yè)區(qū)更新改造,以推動新型產(chǎn)業(yè)空間供給支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級,是大勢所趨?!?/p>
羅宇透露,從整體數(shù)據(jù)來看,截至2023年11月,深圳共計(jì)15個(gè)城市更新類“工業(yè)上樓”項(xiàng)目已對外公示,涉及拆除規(guī)模334.6公頃,規(guī)劃容積1113.4萬平方米,其中廠房約544.9萬平方米、研發(fā)用房約86.8萬平方米,兩者相加能供給超過630萬平方米新建產(chǎn)業(yè)空間。
典型項(xiàng)目包括:巨無霸項(xiàng)目“新橋東片區(qū)重點(diǎn)城市更新單元”,未來將貢獻(xiàn)183.8萬平方米廠房;位于寶安航城街道的航港生態(tài)城城市更新單元,未來將貢獻(xiàn)約88萬平方米廠房及研發(fā)空間;位于坂田的歐威爾空調(diào)廠城市更新單元“工業(yè)上樓”項(xiàng)目,將貢獻(xiàn)近34萬平方米廠房及研發(fā)用房空間,該項(xiàng)目的申報(bào)主體為萬科發(fā)展有限公司全資子公司。
除了已經(jīng)公示的15個(gè)城市更新類工業(yè)上樓項(xiàng)目,未來深圳還有哪些城市更新會有產(chǎn)業(yè)空間供應(yīng)?
通過整理深圳建面超過50萬平方米,且更新方向包含新興產(chǎn)業(yè)用地(M0)和普通工業(yè)用地(M1)的城市更新項(xiàng)目可以發(fā)現(xiàn),華潤、萬科、遠(yuǎn)洋、深業(yè)、碧桂園、京基等大型房企,早已不再局限于單純居住功能的房地產(chǎn)開發(fā),而是轉(zhuǎn)向了更高難度的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),在“產(chǎn)城融合綜合體”的新賽道上深耕。
換句話說,未來沒有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力、招商能力的房企,會逐漸消失在深圳大體量的城市更新名單里。
路徑2:新地供應(yīng)
通過掛牌出讓方式,向市場釋放優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。
寶龍專精特新產(chǎn)業(yè)園就是典型樣本,該項(xiàng)目從土地掛牌出讓之日起,就打破了單一宗地單一功能、單獨(dú)出讓的局限,成為深圳首個(gè)二三產(chǎn)業(yè)混合用地試點(diǎn)項(xiàng)目。
2022年3月,特區(qū)建工集團(tuán)以6.29億元競得該地塊并快速啟動建設(shè),如今21個(gè)月過去,當(dāng)時(shí)的空地早已變成高標(biāo)準(zhǔn)廠房空間,首批入駐企業(yè)最快將在下月投產(chǎn)。
值得一提的是,作為全市唯一建筑業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈國企,特區(qū)建工集團(tuán)在該項(xiàng)目中的角色不止是拿地、投資、建設(shè),還包括招商、后期運(yùn)營。
截至今年12月初,特區(qū)建工已布局龍崗寶龍、平湖、園山、光明、龍華、大鵬、鹽田、坪山等8宗可售型優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間項(xiàng)目用地,以及寶安區(qū)石巖羅租“工業(yè)上樓”項(xiàng)目。
9大項(xiàng)目目前均已啟動,進(jìn)度條最快的當(dāng)屬寶龍專精特新園,緊隨其后的是龍華區(qū)觀瀾優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間試點(diǎn)項(xiàng)目,今年1月落地,截至11月底已有16家專精特新企業(yè)意向簽約。
路徑3:土地整備
通過大面積產(chǎn)業(yè)用地的連片改造,推動大面積土地整備空間供給高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)。
典型案例是位于寶安燕羅街道的燕羅國際先進(jìn)制造城,2021年之前這里還是落后片區(qū),街道整體開發(fā)強(qiáng)度低、廠房老舊,但正因?yàn)槿绱?,才更具備連片改造的優(yōu)勢。
2022年6月,寶安區(qū)將這里列入20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)之一,不久,這里成為全省首個(gè)整街利益統(tǒng)籌整備的產(chǎn)業(yè)空間,現(xiàn)在它最新的名字是:灣區(qū)芯城。
整備完成后,這里將釋放12.2平方公里的連片產(chǎn)業(yè)用地,承載全市重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,目前灣區(qū)芯城已經(jīng)布局了華潤微電子、禮鼎半導(dǎo)體、智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)業(yè)園、長盈精密、景旺電子等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,未來這里將重點(diǎn)發(fā)展半導(dǎo)體與集成電路、智能終端、網(wǎng)絡(luò)與通信等產(chǎn)業(yè)集群。
路徑4:用地提容
將已出讓產(chǎn)業(yè)用地申請?zhí)岣呷莘e率、增加項(xiàng)目建筑面積。
典型案例如全至科技創(chuàng)新園,其前身為茅洲山工業(yè)園,改造前只有4棟5—6層的低矮廠房和2棟宿舍,總建面約5萬平方米。
通過改造,拆除其中1棟廠房建成23層的科創(chuàng)大廈,其余樓棟改造成公寓、廠房,改造后總建面增至近17萬平方米,容積率擴(kuò)大到5.6,公開數(shù)據(jù)顯示,改造后項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)空間和入駐企業(yè)數(shù)量擴(kuò)大了3倍,產(chǎn)值提升30倍。
像此類案例還有蘇州騰飛新蘇工業(yè)坊。
3.推進(jìn)過程中出現(xiàn)哪些問題?如何做得更好?
兩位業(yè)內(nèi)專家透露了各自的思考。
首先是政策層面。宋丁認(rèn)為,前后政策銜接問題應(yīng)該積極化解?!肮I(yè)上樓政策與原有體制、政策、規(guī)則之間仍存在諸多矛盾,在推進(jìn)過程中,各種問題和困難也暴露出來,不少項(xiàng)目在土地、開發(fā)流程、投融資、招商、運(yùn)營等一系列領(lǐng)域都存在需要及時(shí)融通前后政策的問題,積極化解政策矛盾十分重要?!?/p>
另一方面,“深圳工業(yè)上樓政策需要細(xì)化和深入,其中一個(gè)重要方向就是需要制定工業(yè)上樓的通用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系,以便更合規(guī)高效地推進(jìn)工業(yè)上樓工作。”宋丁強(qiáng)調(diào)。
其次是企業(yè)層面。羅宇認(rèn)為,傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于新領(lǐng)域的再次創(chuàng)業(yè),所以一定要用新領(lǐng)域的邏輯做新領(lǐng)域的事情。
他透露:“我們在一線服務(wù)工業(yè)上樓業(yè)務(wù)的過程中,發(fā)現(xiàn)許多企業(yè)對于工業(yè)上樓仍停留于簡單的開發(fā)邏輯收租模式,而實(shí)際上,工業(yè)上樓就是開發(fā)運(yùn)營新型產(chǎn)業(yè)園。其核心在于服務(wù)產(chǎn)業(yè),整體收益除了租金之外,更在于產(chǎn)業(yè)服務(wù)和產(chǎn)業(yè)投資等運(yùn)營收益?!?/p>
他認(rèn)為,產(chǎn)業(yè)園區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)本質(zhì)上是不相同的,需要開發(fā)企業(yè)長期運(yùn)營園區(qū)服務(wù)制造業(yè)企業(yè)及其員工,這對于傳統(tǒng)房企來說無疑是一場重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,需要傳統(tǒng)房企調(diào)整其投資邏輯、商業(yè)模式、發(fā)展戰(zhàn)略、組織體系方能適應(yīng)。而這也正是業(yè)界所言之難。
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