首付比調(diào)至歷史下限 購房門檻大降

　　同時，二套房貸利率下調(diào)；預(yù)計仍實行限購的一二線城市購房者將受益較多

　　最近這幾天，從中央到地方，松綁政策密集發(fā)布，而8月31日的這一天，兩大重磅利好政策落地，除了存量房貸利率可申請下降外，購房(首套、二套)首付比例以及二套房貸利率的下限也下調(diào)了。

　　當(dāng)天晚上，中國人民銀行(簡稱“央行”)、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》(簡稱“《通知》”)，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

　　此后，重慶全面落地。其他限購城市是否會加快跟進(jìn)？業(yè)內(nèi)人士表示，與“認(rèn)房不認(rèn)貸”一樣，都是部委層面統(tǒng)一制定的指導(dǎo)方針，肯定會執(zhí)行的，預(yù)計其他二線城市將很快調(diào)整至下限水平。

　　首套房首付下限降至20%，二套房降至30%

　　目前，各大城市的購房首付比例是怎么樣的？在新政之下，哪些城市有下調(diào)的空間？

　　據(jù)易居研究院報告顯示，城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

　　在政策出爐前，很多非熱點三四線城市首套房首付比例已經(jīng)降至20%，二套房首付比例降到了30%。而部分仍在執(zhí)行限購政策的二線城市以及一線城市首付比相對較高。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，在首套房首付比例方面，目前，最高的是北京和上海，普通住宅是35%，非普通住宅是40%；深圳、廣州、廈門、長沙、杭州、成都、天津、合肥、南京、蘇州、無錫等是30%；像武漢、青島的限購區(qū)域是30%，非限購區(qū)域是20%。

　　在二套房首付比例方面，中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市最高，普通住宅首付比例一般在50%-70%，非普通住宅多在70%、80%。以北京為例，普宅首付比例是60%，非普宅是80%。其他二線城市，二套房首付比例普遍在40%，諸如廈門、長沙、杭州、福州、天津、南京等。

　　鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，首套房首付比例統(tǒng)一降低至兩成，是繼2008年金融危機(jī)之后第二次全國范圍內(nèi)允許這樣的普遍調(diào)整，力度是比較大了。其實，部分二線城市、三四線城市已經(jīng)降低至兩成了，此次新政影響較大的城市為一線城市、強(qiáng)二線城市。

　　在二套房首付比例方面，三四線不限購城市已經(jīng)下降到央行統(tǒng)一的下限，而一二線城市仍有下調(diào)的空間。

　　如今，央行將二套房首付比例下限統(tǒng)一為不低于30%，預(yù)計將引導(dǎo)各大城市首付比例的下調(diào)。

　　張宏偉進(jìn)一步稱，考慮到各個城市“一城一策”，每個城市庫存壓力不一樣，剛性需求、改善性需求的特點也不一樣，“自主確定”給了每個城市比較大的靈活性，比如有的二線城市二套房的首付比例現(xiàn)在是50%，是不是可以下降到30%或者35%？

　　因此，此次政策調(diào)整后，仍在限購中的一二線城市購房者將受益較多。

　　以一套總價400萬元的二套房為例，在新政出臺前，如果首付比例是50%，需要200萬元；在新政出臺后，如果首付比例降至30%，首付款就能減少80萬元，大大降低了購房準(zhǔn)入門檻。

　　二套房商貸200萬元，總利息將少還13.7萬元

　　央行除了統(tǒng)一首套房、二套房首付最低比例外，還下調(diào)了二套房的房貸利率下限。

　　根據(jù)新政，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

　　8月21日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR(貸款市場報價利率)為3.45%，相較7月3.55%下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.20%，首套房、二套房貸利率下限為4.00%、4.80%。

　　若按照央行新政策，首套房利率下限不變，二套房利率下限將變?yōu)?.40%。這將給購房者帶來哪些利好？

　　以一套商貸200萬元的二套房為例，貸款年限25年、按揭方式為等額本息，如果按照4.40%的房貸利率計算，相比此前4.80%的利率，月供將減少456元，總利息少還13.7萬元。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，此次政策執(zhí)行后相當(dāng)于對二套房商貸利率下調(diào)了40個基點，有助于降低二套房購房成本，推動改善性住房需求釋放。在“因城施策”導(dǎo)向下，二線城市或更快落地，調(diào)整優(yōu)化二套房貸利率。另外，當(dāng)前一線城市房貸利率仍處于高位，北京、上海二套房貸利率為5年期以上LPR+105個基點，二套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。

　　重慶全面執(zhí)行，預(yù)計其他二線城市很快調(diào)整

　　在央行新政下，二線限購城市重慶率先下調(diào)首付比例、房貸利率下限。

　　9月1日晚，重慶市住建委發(fā)布了新政策，進(jìn)一步支持剛性和改善性購房需求。其中提到，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例為不低于20%，二套則不低于30%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加20個基點。

　　同一天，天津四部門聯(lián)合發(fā)布通知，將天津市住房限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)。同時，完善住房信貸政策，在天津市非住房限購區(qū)域內(nèi)，居民家庭購房辦理商業(yè)性個人住房貸款的，按照不實施限購措施城市的差別化住房信貸政策執(zhí)行。這意味著天津非限購區(qū)購房首付比例、房貸利率也隨著下降。

　　而在前一天下午，江蘇省政府召開《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的若干政策措施》新聞發(fā)布會。其中提到，落實降低購買首套房首付比例和首套房、二套房貸款利率。

　　事實上，早在8月初，央行召開2023年下半年工作會議，其中提出，因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。此后市場傳出，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市稱，正在考慮降低二套房首付比例下限，最低30%。

　　央行“8·31”新政后，其他二線限購城市何時會跟進(jìn)？

　　曹晶晶說，由于當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)市場下行壓力較大，預(yù)計其他二線城市將很快調(diào)整至下限水平。

　　張宏偉表示，與“認(rèn)房不認(rèn)貸”一樣，都是部委層面統(tǒng)一制定的指導(dǎo)方針，下面肯定會執(zhí)行的，肯定會把政策用足，它是一個循序漸進(jìn)的過程，接下來的一周、兩周，應(yīng)該會有落地。但是，在具體落地的時候，每個城市可能會考慮各自情況，靈活性調(diào)整，或者會有一些配套性的措施，諸如天津出臺了多條政策組合拳。

　　那么，一線城市有下調(diào)的可能嗎？對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，目前，一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已有效果，首付比例能否下調(diào)要看后期的樓市走勢，如果不能延續(xù)的話，就會動用下調(diào)首付比例、房貸利率政策。因為政策調(diào)整是常態(tài)化的，樓市過熱時期的政策都要進(jìn)行糾偏。

　　采寫/新京報記者 段文平