近日,適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化,我國房地產(chǎn)重磅政策不斷,多部門推出了提振房地產(chǎn)市場的政策組合拳。從調(diào)整首付比例、房貸利率到保交房,系列政策的出臺到底是出于怎樣的考量?如何看待這些政策的含金量?這些政策的出臺會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響呢?
當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整過程當(dāng)中。國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年1至4月,全國新建商品房銷售面積同比下降20.2%、銷售額同比下降28.3%。同時,部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難,房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬:一方面有相當(dāng)多居民想改善居住條件,但是購房信心不足,購房能力受到抑制,購房壓力較大;另一方面,還有部分在建商品住房消化速度趨慢,資金回籠也不及預(yù)期,影響了正常開發(fā)。房地產(chǎn)既是民生工程,又是發(fā)展工程,產(chǎn)業(yè)鏈長,涉及面廣,也事關(guān)人民群眾的切身利益,所以推出這么大力度的政策組合拳,就是要穩(wěn)預(yù)期,穩(wěn)規(guī)模,穩(wěn)市場。
買房子,首付比例是個重要的“門檻”,它甚至可能決定了您能不能趕上購房“這趟車”,房地產(chǎn)政策“組合拳”的第一項就和它有關(guān)。5月17日,央行和國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知,下調(diào)住房貸款最低首付比例。如果您是貸款購買商品住房的居民家庭,首套房的最低首付比例調(diào)整為不低于15%,二套房不低于25%。和去年8月的政策相比,再次下調(diào)了5個百分點,降至歷史低位。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬:從縱向看,政策調(diào)整后的首付款比例處于歷史低位,國際上也是處于低水平,所以這項政策的力度是很大的。直接降低了購房門檻,尤其是在高房價的城市,降低5個百分點的首付比例,對一些家庭而言,可以少籌集幾十萬首付款,有利于擴(kuò)大購房需求。
除了首付比例,房貸利率的高低直接影響到購房成本,這也是政策“組合拳”涉及的另外一個重點。同樣是5月17日,央行發(fā)布公告,決定下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個百分點。調(diào)整后,五年以上首套個人住房公積金貸款利率為2.85%,第二套房為3.325%。
中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 溫彬:現(xiàn)在的這些政策,主要還是從需求端來解決、發(fā)力,包括前期部分城市取消限購,解決的是購房資格的問題。這次下調(diào)首付比例是降低了剛需和改善性需求購房的門檻。包括商貸和公積金利率的下調(diào),會進(jìn)一步降低購房者的成本,所以更加有助于房地產(chǎn)市場交易活躍,從而確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
公積金貸款利率下降了,商貸利率是否也能跟上呢?5月17日,央行提出,“取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”。各地可以因城施策,自主決定當(dāng)?shù)胤抠J利率政策下限,實現(xiàn)房貸利率市場化。也就是說,今后房貸利率下限設(shè)為多少甚至要不要設(shè)立,都由各地來靈活決定。
中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 溫彬:這次在房貸利率方面,機(jī)制上有一個重大變化,之前是三層的定價機(jī)制。首先在全國層面有一個房貸利率下限的約束;第二個層次是各地在全國利率水平下限基礎(chǔ)上,可以因城施策;第三個層面是針對商業(yè)銀行層面,取消了全國最低要求,把房地產(chǎn)調(diào)控的權(quán)力更多下放到地方層面。
早在2022年12月,央行就建立了首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制,地方政府可以根據(jù)該機(jī)制自主選擇是否取消當(dāng)?shù)胤抠J利率下限。截至今年4月末,全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限,帶動房貸利率有一定下行。這次政策調(diào)整將產(chǎn)生怎樣的影響?是否會帶動房貸利率進(jìn)一步下調(diào)呢?
中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 溫彬:目前從全國多個城市來看,平均的房貸利率大概是3.45%,之前全國的下限是3.75%。如果全國層面取消房貸利率下限,房貸利率可能較之前下降30到40個基點,這樣可以明顯降低購房成本。比如對于100萬的貸款額,貸款期限30年,用等額本息還款的方式大概可以節(jié)約房貸成本近8萬元,平均到每個月大概會少支付200元。
降首付比例、降房貸利率等政策的出臺,主要目的就是降低居民的購房壓力,提振需求,而此輪政策不僅在需求端發(fā)力,還打響了“保交房攻堅戰(zhàn)”,從供需兩端同時發(fā)力。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長 虞曉芬:2022年7月,全國啟動了保交樓工作,通過設(shè)立專項債款,成立專班等取得了明顯成效,但一些地方又出現(xiàn)交了樓,但交不了房,出現(xiàn)了因銷售不暢新的保交房問題。所以這次啟動保交房攻堅戰(zhàn),就是要重點把更多項目納入到‘白名單’,給予資金支持,要讓老百姓按合同約定如期能拿到自己購買的房子。
4月30日,中央政治局會議強(qiáng)調(diào),要切實做好保交房工作,統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。5月17日,全國切實做好保交房工作視頻會議召開,就保交房工作作出了全面部署,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門也表示,將出臺相關(guān)配套政策文件。
“保交房攻堅戰(zhàn)”怎么打?第一個重點就是針對在建已售未交付的商品住房項目。通俗地說,就是房子還在建,已經(jīng)賣給您了,但是還沒交房。如果開發(fā)商資金鏈等出現(xiàn)問題,房子可能有爛尾風(fēng)險。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示,要堅持市場化、法治化原則,防范處置爛尾風(fēng)險。處置中要把維護(hù)購房人合法權(quán)益擺到首要位置。
中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 溫彬:一個是要壓實地方政府的屬地責(zé)任;第二個是要壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體責(zé)任;第三個是要求金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步按照市場化、法治化原則,對這些項目應(yīng)貸盡貸。
“保交房攻堅戰(zhàn)”的第二個重點是解決好房地產(chǎn)項目的融資問題。其中,“白名單”正是房企的關(guān)鍵融資通道之一。
今年1月,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)通知,指導(dǎo)各地建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制,提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”,向本行政區(qū)域內(nèi)的商業(yè)銀行推送,支持在建房地產(chǎn)項目融資和建設(shè)交付。
重慶大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展研究院(智庫)負(fù)責(zé)人、教授 劉貴文:這是一個特別精準(zhǔn)、特別有效率的制度安排,確實有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為自己的經(jīng)營問題出現(xiàn)了風(fēng)險,但是這些企業(yè)開發(fā)的項目處于很好的地段,而且有大量老百姓已經(jīng)認(rèn)購了它的房子,如果出現(xiàn)爛尾,對于這些認(rèn)購的老百姓來說就是巨大的損失,但這個項目本身是優(yōu)質(zhì)的。所以在這個基礎(chǔ)上,要建立基于項目的白名單制度,來建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。
下一步,我國將進(jìn)一步健全這一機(jī)制,推動符合“白名單”條件的項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”,商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應(yīng)貸盡貸”,滿足在建項目的合理融資需求。
重慶大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展研究院(智庫)負(fù)責(zé)人、教授 劉貴文:這個協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制的推出,總的說來效果是比較明顯的,但確實在協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制的過程中也還有一些問題,比如在進(jìn)入‘白名單’范圍的樓宇選擇上,有的時候還不夠嚴(yán)謹(jǐn);第二個方面就是這樣一個協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制,是需要很多方面、很多機(jī)構(gòu)來一起動作的,目前來看效率還需要提升,這樣才能夠把精準(zhǔn)有效的政策落到實處。
當(dāng)前,化解房地產(chǎn)風(fēng)險還有一個關(guān)鍵就是存量商品房“去庫存”。面對較高的商品房庫存,如何盤活存量?央行表示,將設(shè)立保障性住房再貸款,支持地方國企收購一部分存量商品住房用作保障性住房。保障性住房再貸款的規(guī)模是3000億元,發(fā)放對象包括21家全國性銀行,預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元。那么,這個新的貨幣政策工具將起到怎樣的作用呢?
重慶大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展研究院(智庫)負(fù)責(zé)人、教授 劉貴文:一個確實可以有效去消化一些房地產(chǎn)庫存;第二個現(xiàn)在保障房體系還在建設(shè)過程中,在有庫存的情況下,可以選擇一些比較好的房屋,以比較合理的價格來收購,作為保障房,有利于保障房體系的快速建立;第三個方面,對于解決目前一些房地產(chǎn)公司流動性的問題也會有積極作用,而房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖對地方經(jīng)濟(jì)的拉動,或者對于整個行業(yè)的發(fā)展也會起到積極作用。
除了消化存量商品房,存量土地也是需要妥善處置盤活的一大重點。自然資源部表示,準(zhǔn)備出臺政策,支持企業(yè)優(yōu)化開發(fā)、促進(jìn)市場流通轉(zhuǎn)讓、同時支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地,幫助企業(yè)解困。這些土地收回、收購以后,可用于建設(shè)保障性住房等。下一步,有關(guān)部門將從資金、稅費等方面出臺配套支持政策。
中國民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 溫彬:很多房企很大的一塊存貨是體現(xiàn)在土地方面,前期買入的土地因為各種原因閑置下來沒有開發(fā),這一次專門針對這些土地采取相應(yīng)措施。無論是由政府收購,還是在土地二級市場進(jìn)行流轉(zhuǎn),或者是將來跟其他開發(fā)商聯(lián)合開發(fā),都會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)營能力、資金能力提升,同時更重要的是加快土地資源的周轉(zhuǎn),提高土地資源的使用效率,這一塊也是下個階段工作的重點方向。
房地產(chǎn)關(guān)系人民群眾切身利益和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。新一輪穩(wěn)地產(chǎn)、去庫存政策“組合拳”對房地產(chǎn)市場回暖到底會有多大提振作用,還有待觀察評估。但可以肯定的是,系列政策的用意是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,而不是要去過度刺激它,更不是鼓勵投機(jī)。讓住房回歸居住的本質(zhì),讓人民住上高質(zhì)量、合心意的好房子,才是房地產(chǎn)行業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的關(guān)鍵。
編輯丨屠志娟 何麗麗 伍黎明
攝像丨阮紅宇 胡從波 劉紅巖
策劃丨牟宗勇 余仁山
剪輯丨鄭昱
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