公開募集基礎設施證券投資基金，簡稱公募REITs，是通過證券化的方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產轉化為可上市交易、流動性高的基金份額。日前，首批消費基礎設施公募REITs項目通過證監(jiān)會和交易所審批，市場擴容再進一步。

　　首批消費基礎設施公募REITs通過審批

　　日前，證監(jiān)會和交易所公示顯示，首批消費基礎設施公募REITs通過審批，這標志著我國公開募集基礎設施證券投資基金市場，正式迎來消費基礎設施這一全新的資產類型。這是我國資本市場服務國家戰(zhàn)略、推動經濟高質量發(fā)展的又一重要舉措。

　　公開資料顯示，首批消費基礎設施公募REITs共三只產品，底層資產主要為購物中心項目，地點分別位于杭州、青島和長沙，在當地都位于較為成熟的核心商圈，客流量和營業(yè)收入近年來呈現逐年增長趨勢，是較為成熟穩(wěn)定的項目。

　　中國國際工程咨詢有限公司研究中心副主任 徐成彬：商圈都屬于中心商圈，消費能力、交通和環(huán)境都是非常好的，應該說整體上資產的質量是優(yōu)中選優(yōu)的。

　　根據申報材料，消費基礎設施通過公募REITs凈回收資金中的一定比例，計劃未來將用于消費基礎設施的投資，擬投向改擴建或新建購物中心項目。專家表示，這體現出消費基礎設施公募REITs改善消費條件，服務社會民生，服務實體經濟的重要作用。與此同時，通過公募REITs的方式，有助進一步提升購物中心運營質效，為當地市民提供更為優(yōu)質的消費場景和消費條件，激發(fā)區(qū)域消費活力。

　　中金基金副總經理 李耀光：消費基礎設施項目，作為公募REITs上市之后，它的很多數據包括運營情況也受到了社會監(jiān)督，不斷提高自己的管理水平、運營能力。通過公募REITs盤活這些企業(yè)的資金，可以將這些資金投入新建以及更新的過程中，無論是提升消費基礎設施的供給數量，還是完善或者改善老的消費基礎設施的服務能力，都能發(fā)揮作用。

　　倉儲物流建設跑出“加速度”

　　除了本次的消費基礎設施，在公募REITs的底層資產當中，倉儲物流也是其中的一個重要類別，這也是目前已上市公募REITs當中占比較多、具有代表性的一類。倉儲物流的投資回報期較長，資金占用成本高，通過公募REITs，盤活了倉儲物流這類“重資產”，使其建設跑出了“加速度”。

　　在廊坊市經濟開發(fā)區(qū)，京東亞洲一號廊坊經開物流園里，每天的出貨量達到三四千件，而且都是體型較大的家電類產品。但是，這里的工作人員告訴我們，這樣的大件商品在這里出入倉庫，平均只需要2分鐘。

　　京東物流固安大件運營中心經理 韓明：商品到貨以后，首先是電腦掃描，掃描以后，系統(tǒng)會進行分類管理。無人庫里， 貨物通過堆垛機揀選位出來以后，從滾輪上邊傳到滾輪下邊出庫，大概在2分鐘。整個立體庫對比傳統(tǒng)庫大概是3倍的效率提升。

　　像物流倉儲這類基礎設施，一直以來，都需要硬件設施前期投入高成本，但收入只能依靠租金，資金回收周期相對較長，在一定程度上也限制了行業(yè)發(fā)展。通過公募REITs的方式，讓公眾有機會參與其中，對項目也增加了更多能夠直接用于投資的資金。

　　嘉實基金公募REITs板塊首席投資官 王藝軍：產業(yè)方把自己優(yōu)質的資產要拿出來，通過交易給了基金管理人，理論上回收了資金。目前很多的優(yōu)質企業(yè)，它并不缺銀行的授信，也并不缺銀行的貸款，很重要的是資本金投入，REITs的權益性融資，其實就極大解決了這樣一個問題。

　　更多的權益性資金注入，也讓倉庫有了更足底氣進行設備更新。倉庫根據目前綠色化和智能化的行業(yè)發(fā)展趨勢，在今年上半年，利用屋頂空間，開展了4.6兆瓦的分布式光伏建設，這樣，倉庫在未來就能用上清潔的綠色電力。

　　京東產發(fā)北方區(qū)資產運營負責人 張軍寶：這片屋頂光伏采用自發(fā)自用，余電上網模式，可以為園區(qū)提供穩(wěn)定的25年的綠色電力，并網以后預計年發(fā)電量可以達到490萬千瓦時，每年可以有效減少碳排放量4840噸。

　　保障性租賃住房公募REITs再添新品

　　此次同時通過審批的，還有一只底層資產為保障性租賃住房的產品。這也是截至目前，全市場正式獲批的規(guī)模最大的保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產品。

　　公開資料顯示，此次通過審批的這只保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產品，位于上海市中心城區(qū)楊浦區(qū)，底層資產合計為市場供應近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米，截至9月30日出租率93%，已進入穩(wěn)定運營階段。該項目是截至目前全市場正式獲批的規(guī)模最大的保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金產品。

　　專家表示，公募基礎設施證券投資基金這一產品類型，是金融支持解決新市民、青年人等群體住房困難問題的重要手段，也將持續(xù)推動保障性租賃住房穩(wěn)步發(fā)展，推動多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度建立。

　　數據顯示，截至目前，已上市公募基礎設施證券投資基金共計29只，首發(fā)共募集資金規(guī)模超過1000億元，底層資產類型涵蓋交通基礎設施、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、生態(tài)環(huán)?；A設施、能源基礎設施、保障房等類別，募集資金主要用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生補短板領域，累計帶動數千億的新增投資。此外，已上市產品的再次擴大資產規(guī)模，也就是“擴募”，也在加強存量資產與新增投資之間的良性互動。

　　中金基金副總經理 李耀光：從2020年公募REITs的政策推出以來，中國證監(jiān)會和滬深證券交易所對于REITs的審核、上市、信息披露、擴募等一系列的動作進行了相關規(guī)范，制度在不斷完善。與此同時，國家發(fā)展改革委也在通過制度完善，不斷優(yōu)化審核和推薦的流程，并且不斷擴大基礎設施資產的范圍。今年6月份首批擴募資產4單產品實現了上市，這標志著我國REITs實現了IPO和擴募雙輪驅動的發(fā)展模式。