記者探訪一個住宅小區(qū)十年自管路

　　物業(yè)服務(wù)不跟勁，小區(qū)自管行不行？

　　□ 本報記者 陳磊

　　在北京市海淀區(qū)中關(guān)村有這樣一個住宅小區(qū)，自2012年物業(yè)公司棄管以來，小區(qū)由業(yè)委會接管并依靠業(yè)主自行管理(以下簡稱自管)，自辦公司向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，至今已經(jīng)走過10個年頭。

　　在業(yè)主們看來，10年間，小區(qū)的物業(yè)費沒有上漲，物業(yè)服務(wù)卻有煥然一新之感，破舊電梯得以更換、小區(qū)環(huán)境得以改善、生活秩序得以維護。

　　這個小區(qū)就是東升園公寓小區(qū)。近日，《法治日報》記者實地走訪該小區(qū)，探尋其自管之路。

　　業(yè)主拒絕物業(yè)漲價

　　物業(yè)不再提供服務(wù)

　　資料顯示，東升園公寓開發(fā)于1996年，1999年全部建成入住，共有10幢住宅樓、4座配套設(shè)施建筑，有881戶業(yè)主。

　　最早入住的業(yè)主對物業(yè)公司的印象并不好。今年70多歲的業(yè)主李全(化名)告訴記者，他入住時，開發(fā)商要求領(lǐng)取鑰匙需要和前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同并預(yù)交一年的物業(yè)費，否則不給鑰匙。物業(yè)公司于2000年9月開始提供物業(yè)服務(wù)，但服務(wù)質(zhì)量很差，業(yè)主們很不滿意。

　　多名業(yè)主回憶說，那時候小區(qū)經(jīng)常沒有人打掃衛(wèi)生，環(huán)境臟亂差；秋天落葉多，因不及時清掃，常被大風(fēng)吹進樓道里，搞得滿地都是；自行車、摩托車隨便停，閑雜人員隨便出入，管理秩序混亂；高層業(yè)主生活用水不潔凈，物業(yè)公司不按規(guī)定清理二次供水蓄水池。

　　更讓業(yè)主們氣憤的是，小區(qū)一共有14部電梯，入住幾年后，一度只有4部能正常運行，5部停運，另外5部未通過年檢，帶病運轉(zhuǎn)，說停就停。

　　李全記得，大概在2002年，物業(yè)公司說有一部未運行的電梯需要大修。他覺得奇怪，去找物業(yè)公司負(fù)責(zé)人詢問緣由，對方拿出一份特種設(shè)備檢驗所的報告作為依據(jù)，稱電梯大修報價14萬多元。

　　李全要求物業(yè)公司解釋這筆錢是怎么算出來的，結(jié)果對方算來算去也就是4萬多元。對此產(chǎn)生懷疑的幾名業(yè)主跑到特種設(shè)備檢驗所咨詢相關(guān)情況，被告知那部電梯只是電梯門鎖壞了，存在安全隱患，沒有說需要大修。最后，物業(yè)公司花了十幾元換了電梯門鎖。

　　業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾接連不斷，雙方甚至圍繞小區(qū)的共用配套設(shè)施收益問題，對簿公堂。

　　小區(qū)業(yè)主王正偉(化名)回憶說，2000年5月，經(jīng)海淀區(qū)相關(guān)部門批準(zhǔn)，東升園公寓組建業(yè)主管理委員會(后改名為業(yè)委會)，接收了小區(qū)5000平方米共用設(shè)施的管理權(quán)，后將共用設(shè)施及配套設(shè)施委托給物業(yè)公司管理。

　　2003年6月，國務(wù)院發(fā)布《物業(yè)管理條例》。據(jù)此，東升園公寓業(yè)委會要求物業(yè)公司返還對小區(qū)共用配套設(shè)施的經(jīng)營收益。由于物業(yè)公司置之不理，2006年，業(yè)委會向海淀區(qū)有關(guān)部門投訴，得到的回復(fù)是，小區(qū)共有部分經(jīng)營收入歸小區(qū)業(yè)主所有。

　　王正偉介紹說，海淀區(qū)有關(guān)部門還派專人指導(dǎo)和督促業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂小區(qū)共有部分委托租賃經(jīng)營合同，其中收益20%歸物業(yè)公司，80%歸全體業(yè)主。但此后，物業(yè)公司沒有執(zhí)行這份合同。拖了幾年之后，2010年，業(yè)委會向法院起訴物業(yè)公司要求返還經(jīng)營收益。

　　2012年6月，物業(yè)公司書面向東升園公寓業(yè)委會及業(yè)主大會提出，提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)業(yè)主大會書面投票表決，業(yè)主們不同意提高物業(yè)收費。業(yè)主們認(rèn)為，物業(yè)管理服務(wù)不到位，電梯停運、綠地荒廢、環(huán)境臟亂。

　　于是，2012年8月1日，物業(yè)公司貼出公告稱，自2012年11月1日起不再向東升園公寓提供物業(yè)服務(wù)。

　　業(yè)主大會表決通過

　　實行業(yè)主自管物業(yè)

　　小區(qū)怎么辦？

　　根據(jù)2010年10月1日起實施的《北京市物業(yè)管理辦法》(2020年5月1日，《北京市物業(yè)管理條例》開始實施)，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托他人管理。

　　王正偉記得，小區(qū)第四屆業(yè)委會討論決定，召開業(yè)主大會，提請業(yè)主大會討論和表決，是聘請物業(yè)公司管理還是自行管理。

　　在海淀區(qū)有關(guān)主管部門、中關(guān)村街道辦事處的指導(dǎo)、協(xié)助和社區(qū)居委會的幫助下，業(yè)委會在小區(qū)大門、各樓門口張貼保留半個月的公告，通知全體業(yè)主于2012年9月至10月以書面表決形式召開業(yè)主大會，就“選擇物業(yè)管理方式、服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主自行管理方案”進行討論表決。

　　統(tǒng)計結(jié)果顯示：小區(qū)881名業(yè)主，發(fā)表決票881張，收回502張，超過表決人數(shù)一半以上。其中，選擇同意自行管理的498張。

　　業(yè)主大會發(fā)布公告稱，根據(jù)表決結(jié)果，東升園公寓從2012年11月起實行業(yè)主自管物業(yè)。隨后，海淀區(qū)有關(guān)主管部門派員審核認(rèn)定，東升園公寓召開業(yè)主大會符合業(yè)主大會議事規(guī)則，自行管理決定程序合法且有效。

　　王正偉介紹說，小區(qū)決定自管之后，業(yè)委會接受北京市有關(guān)主管部門工作人員的建議，經(jīng)向海淀區(qū)市場監(jiān)管部門申請登記設(shè)立服務(wù)公司，取得自行管理小區(qū)物業(yè)的主體資格。業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會通過的《小區(qū)業(yè)主自管方案》，招聘財務(wù)管理、客服、工程維修、保安、保潔等人員并進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，組建了一支由業(yè)主管理的物業(yè)服務(wù)隊伍。

　　接著，業(yè)委會聘請物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理公司，對小區(qū)建筑設(shè)計圖紙資料、物業(yè)公共部分、配套公用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等項目全面驗收評估，從而摸清了業(yè)主共有的全部“家底”。業(yè)委會隨后代表業(yè)主與物業(yè)公司簽署《物業(yè)交接協(xié)議書》，規(guī)定了交接的物業(yè)范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和土地使用證、設(shè)備產(chǎn)權(quán)手續(xù)等原始資料。

　　據(jù)王正偉回憶，雙方協(xié)定2012年11月24日18時為交接時限，18時之后，小區(qū)物業(yè)服務(wù)方面的各項問題歸業(yè)委會的自管物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)處理，“雙方交接過程平穩(wěn)有序”，人員、資金、備品備件按崗到位，小區(qū)正常運轉(zhuǎn)。

　　物業(yè)費業(yè)主自己定

　　共建共享和諧社區(qū)

　　據(jù)小區(qū)業(yè)主趙大強(化名)回憶，自管之后，小區(qū)做的第一件事是召開業(yè)主大會，表決物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，表決結(jié)果是物業(yè)費按接管時原收費標(biāo)準(zhǔn)收取，即每月每平方米有電梯的1.08元、無電梯的0.43元，另外每戶每年收取132元雜費。

　　目前，小區(qū)物業(yè)費每年收入約115萬元，停車費及廣告收入共計105萬元，總計220萬元；除了支付公司員工工資和維修管理費用180多萬元之外，每年還有三四十萬元的結(jié)余，記入公司賬戶，作為公司資金積累。

　　據(jù)趙大強介紹，小區(qū)共有部分租賃經(jīng)營由自管公司管理，全部收入歸業(yè)主所有，由業(yè)委會收取存入業(yè)主公共維修資金賬戶，作為大修費用支出，自管公司分文不留不動。目前這部分收益已補充業(yè)主公共維修資金1000多萬元，為小區(qū)發(fā)展和更新改造儲備了資金。

　　李全告訴記者，對于業(yè)主當(dāng)時反映最強烈的電梯問題，自管后，經(jīng)業(yè)主表決，自管公司使用公共收益112萬元，將停用的5部電梯全部更換為名牌電梯，修復(fù)帶病運行的9部電梯，解決了高層住宅500多戶居民上樓難的問題。幾年后，小區(qū)電梯更新改造，在政府資金支持的情況下，采用業(yè)主籌集和公共收益補充的辦法，將前述使用超過15年的9部電梯全部更換。

　　一張拍攝于當(dāng)時的照片顯示，業(yè)主乘坐新電梯時笑逐顏開。

　　趙大強還掰著指頭一宗宗介紹：自管當(dāng)年，小區(qū)還投入兩萬多元，種植6000棵大黃洋、修復(fù)了600平方米草坪；根據(jù)業(yè)主反映，修建停車棚，使自行車、摩托車等有序停放；小區(qū)從公共積累中陸續(xù)拿出600多萬元，為6棟高住宅樓生活供水系統(tǒng)安裝無負(fù)壓供水設(shè)備，安裝、使用機動車智能化設(shè)備管理機動車等。

　　在李全看來，東升園公寓小區(qū)自管10年，物業(yè)費雖然沒有上漲，但小區(qū)環(huán)境整潔了、秩序良好了、物業(yè)服務(wù)隨報隨修……

　　東升園公寓業(yè)委會一位人士告訴記者，自管拉近了與業(yè)主的感情，業(yè)主感到自管公司就是自家的管家，收支盈虧都是全體業(yè)主的，不像物業(yè)公司要攫取利潤，而自己欠物業(yè)費就是欠全體業(yè)主的錢，所以不好意思無理由欠交物業(yè)費，小區(qū)的物業(yè)費收取率連續(xù)多年超過98%。

　　“自管以來，業(yè)主從沒有因欠費被起訴，自管公司和業(yè)主不搞對抗，不制造矛盾?！边@位人士說。

　　眼見小區(qū)變得越來越好，王正偉卻有著自己的擔(dān)憂，如何調(diào)動廣大業(yè)主參與自主管理的積極性、主動性，保證業(yè)委會后繼有人，是亟待解決的問題。此外，小區(qū)自管還有一個“硬骨頭”要啃，即小區(qū)共有部分的確權(quán)登記，只有權(quán)屬登記清楚，業(yè)主的權(quán)利才會更明確。

　　在趙大強看來，東升園小區(qū)業(yè)主的實踐證明，業(yè)主不僅能自行管理物業(yè)，而且能比有些物業(yè)公司管得更好；落實業(yè)主共有物權(quán)，實行業(yè)主共同管理物業(yè)，是共建共享和諧社區(qū)的一種有效途徑。