堅(jiān)持“房住不炒”定位 理性看待房貸利率下降
原標(biāo)題:理性看待房貸利率下降
因房貸利率下降引發(fā)的話題熱度居高不下,部分聲音要予以理性分辨。例如有人認(rèn)為,房貸利率下降將引發(fā)需求增長(zhǎng)、進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。這是只關(guān)注需求端、不分析供給端變化的片面結(jié)論,可謂“只見樹木不見森林”。房貸利率變化對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響,要結(jié)合需求端、供給端、價(jià)格預(yù)期三方面因素統(tǒng)籌考量。
從需求端看,房貸利率下降有助于減少購房者的財(cái)務(wù)成本,進(jìn)而可能帶動(dòng)需求回暖。8月22日,5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)從4.45%降至4.3%。此前,監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”,也就是說,目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會(huì)引發(fā)需求端快速反彈嗎?答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響,部分居民的收入出現(xiàn)較大波動(dòng)甚至無法按時(shí)還房貸。此時(shí)降低房貸利率,更大的作用在于幫助受困個(gè)體渡過難關(guān),而非強(qiáng)烈刺激市場(chǎng)需求。
需注意,除了需求端,供給端也發(fā)生了變化,供給也可能回暖。今年1月至7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%,其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后,房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期貸款利率也隨之下降。從短期看,這有助于降低房企融資成本,緩解部分房企的資金鏈緊張困境,為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長(zhǎng)期看,融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本,加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”,在二者的綜合作用下,房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖,從而增加供給。
分析了需求端、供給端,我們?cè)賮砜磧r(jià)格預(yù)期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響,是因?yàn)樗P(guān)乎價(jià)格預(yù)期,而預(yù)期又是影響住房?jī)r(jià)格的重要變量。購房者在實(shí)際判斷的過程中通常會(huì)形成兩類預(yù)期,即適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期。前者是指,購房者可能基于過去的住房?jī)r(jià)格趨勢(shì),形成對(duì)未來住房?jī)r(jià)格的預(yù)期;后者是指,購房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢(shì)形成對(duì)未來住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。預(yù)期穩(wěn)則價(jià)格穩(wěn)、市場(chǎng)穩(wěn)。當(dāng)前,不論是房貸利率下降,還是保障房地產(chǎn)合理融資需求,都是穩(wěn)定預(yù)期的必要舉措。
由此可見,若價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖,房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)走勢(shì)。因此,由房貸利率下降直接得出房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論,這并不科學(xué)。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場(chǎng)主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升;與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降,其主要作用是幫助購房者節(jié)約利息、增加可支配收入,從而提振消費(fèi)預(yù)期。二者協(xié)同發(fā)力,進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ),保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。
接下來,各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位,在遵守全國房貸利率下限的基礎(chǔ)上,結(jié)合自身實(shí)際情況,如區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口特征等,因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策,支持剛性和改善性住房需求,保障房地產(chǎn)合理融資需求,加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。(郭子源)
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