整潔的樓道、全新的外立面……自家老小區(qū)完成出新改造后，南京市民馮靜心情無比愉悅。但她來到公司和同事分享喜悅時，卻被一句話打斷：“我們上班的寫字樓這么舊了，每天努力才能擠進(jìn)這狹小的電梯空間，怎么還不改造？”

　　如今，很多“高齡”的老舊商務(wù)樓宇，難掩被時代“拋棄”的落寞。在當(dāng)下城市更新的步伐中，它們?nèi)裟苤噩F(xiàn)“青春”，不僅能改善城市面貌，直接提升經(jīng)濟(jì)效益，更能有效彌補周邊片區(qū)缺失功能，為整個城市的產(chǎn)業(yè)升級開拓新的空間。

　　一棟舊辦公樓，

　　“蛻變”為一站式創(chuàng)新中心

　　走進(jìn)位于南京鼓樓區(qū)熱河南路37號的高創(chuàng)硅巷大樓，企業(yè)真正享受到拎包入住的便捷?！肮咀詴r選了不少地方，最終敲定高創(chuàng)硅巷，因為這里環(huán)境好、交通便捷、配套齊全?！苯K醫(yī)安諾相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，公司專注于再生醫(yī)學(xué)抗衰以及治療的相關(guān)研究，目前的辦公場所和公司的新興產(chǎn)業(yè)定位很匹配。

　　不過，很多年輕的醫(yī)安諾員工并不知道，這座大樓有一個“曾用名”——華揚大廈。作為中國石化華東石油局辦公樓，南京“老下關(guān)”們對華揚大廈這座曾經(jīng)的地標(biāo)建筑有著特殊情感。不過，隨著時間流逝，華揚大廈漸漸陳舊。2020年6月，南京鼓樓高創(chuàng)數(shù)據(jù)有限公司與中國石化華東石油局聯(lián)合，共同打造出新一個集企業(yè)落地、財務(wù)規(guī)劃、法務(wù)知識產(chǎn)權(quán)等為一體的一站式高科技、高層次企業(yè)數(shù)據(jù)中心。通過兩期工程，最終實現(xiàn)了外立面、內(nèi)部裝飾、水電、空調(diào)等方面的改造升級，并全面提檔原有配套設(shè)施?！澳壳埃瑢懽謽堑恼猩虪顩r良好，雖然租金比周邊樓宇價格高一些，但明顯更受企業(yè)歡迎。”高創(chuàng)硅巷招商部一位工作人員介紹。

　　從一棟舊辦公樓，“蛻變”為一個企業(yè)創(chuàng)新中心，華揚大廈無疑是幸運的。然而，并不是每一棟“高齡”寫字樓都能“返老還童”。據(jù)了解，僅僅南京市鼓樓區(qū)，當(dāng)前就有100多棟舊寫字樓需要出新改造。

　　“當(dāng)每年都有大量的新寫字樓要艱難求生時，老舊存量如何在動態(tài)變化中，融入當(dāng)前城市更新的步伐，重新煥發(fā)新的生命力？”明源地產(chǎn)研究院研究員秦辭透露，目前有相當(dāng)規(guī)模的建筑存量正面臨“生存危機”，有些“過時”的老建筑正在加速貶值。2021年，國內(nèi)主要寫字樓市場的供應(yīng)量接近780萬平方米，再刷歷史新高。這也意味著，商業(yè)樓宇將迎來一場更加激烈的同質(zhì)化競爭。

　　有“面子”更要有“里子”，

　　與產(chǎn)業(yè)發(fā)展融合共生

　　硬件更新帶來“面子”好看固然重要，更重要還在于提升老舊建筑的“里子”，在城市更新的基礎(chǔ)上融合共生。華揚大廈重生后選對了方向——不僅滿足于提升城市形象，還與南京市鼓樓區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展融合共生，推動了區(qū)域大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)持續(xù)搶抓機遇，從而提升區(qū)域的核心競爭力。實際上，當(dāng)前，鼓樓區(qū)正致力于通過實現(xiàn)存量樓宇的更新提質(zhì)，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展釋放新的空間、挖掘新的潛力。

　　來到南京市玄武區(qū)碑亭巷27號，人們記憶中的灰色大樓“消失”了，取而代之為一座帶著歐式風(fēng)格的建筑，不少路人駐足拍照。這座大樓經(jīng)過重新設(shè)計、改造，其定位已變成時尚設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)質(zhì)載體。改造更新的“操盤方”——德必集團(tuán)南京城市公司營銷總監(jiān)祁磊介紹，全新的建筑不僅為企業(yè)提供辦公場所，更以產(chǎn)業(yè)為核心，打造形成一個集設(shè)計產(chǎn)業(yè)、時尚展示、休閑體驗、文化交流于一體的時尚創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，包括榮萍旗袍、“北歐風(fēng)表情”家居等在內(nèi)的一批東西方創(chuàng)意設(shè)計品牌紛紛入駐。“在做好運營的同時，我們更注重加強產(chǎn)業(yè)文化交流，利用自身海外園區(qū)，與國外的品牌進(jìn)行聯(lián)動，通過企業(yè)之間的交流，形成中外聯(lián)動，幫助本土設(shè)計品牌‘走出去’?！?/p>

　　以產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核的樓宇更新，同樣也讓建于1996年的九龍大廈“煥然一新”。位于南京太平南路的九龍大廈，曾是太平南路上的標(biāo)志性建筑和傳統(tǒng)商業(yè)代表，擁有“九龍綢布莊”等一批老字號。但近十年來，因中老年服飾和賓館住宿為主的單一業(yè)態(tài)和固化的商業(yè)理念，九龍大廈逐漸落伍。2016年底，大廈開始出新。歷時近一年的改造后，大廈不僅保留原有老字號，還引進(jìn)“江南小鎮(zhèn)”“米集盒”等現(xiàn)代時尚品牌，歷史文化特色與現(xiàn)代生活氣息交相輝映。更重要的是，大廈打造九龍·錦創(chuàng)科技園，相繼引進(jìn)錦創(chuàng)科技總部、華夏保險、君康人壽等具有較強影響力、產(chǎn)業(yè)相互關(guān)聯(lián)的企業(yè)，順利實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，蝶變?yōu)閾碛行旅婷?、新業(yè)態(tài)、新時尚的“九龍?zhí)斓亍薄?/p>

　　秦辭認(rèn)為，不能簡單“復(fù)制粘貼”成功案例，指望單純改造某一個方面，就能化腐朽為神奇。老舊商業(yè)樓宇更新改造的正確邏輯，在于通過區(qū)位分析、客戶調(diào)研、現(xiàn)有價值評估，再結(jié)合公司、社會與產(chǎn)業(yè)層面的戰(zhàn)略，找到符合自身條件的精準(zhǔn)定位，通過專業(yè)化運營，實現(xiàn)項目改造的最高價值。北京中關(guān)村科技園的上地NEO改造項目，前身是一座過時的辦公建筑，投資方結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)特色，針對新興互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)快手集團(tuán)定制改造，開業(yè)即滿租。

　　撬動社會資本，

　　城市更新基金“四兩撥千斤”

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)舊樓的產(chǎn)權(quán)方，難以承擔(dān)高額的改造費用。以華揚大廈的更新改造為例，其整體項目投資超過3000萬元。

　　“為改善樓宇品質(zhì)，我們在幾年前更換過電梯，已經(jīng)花費了不菲的投入?！蹦暇┮患椅飿I(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)代企業(yè)不僅對停車、電梯等硬件設(shè)施有要求，還追求智能、綠色的辦公空間，以及資源整合、知識分享等增值服務(wù)，“這些都要花很多錢，我們確實無力承擔(dān)。所以升級改造一直被擱置?！?/p>

　　老舊樓宇要想“重返新生”，撬動社會資本投資成為當(dāng)務(wù)之急。蕾奧規(guī)劃是一家以打造“智慧城市規(guī)劃運營專家”為目標(biāo)的全國性規(guī)劃設(shè)計咨詢機構(gòu)，也是九龍大廈出新改造的“操盤方”，其南京分公司總經(jīng)理景鵬告訴記者，其實社會資本有參與動力，關(guān)鍵在于找對商業(yè)模式?！耙詿o錫一處地鐵口的辦公樓改造為例，我們介入后并不需要產(chǎn)權(quán)方出錢，而是在改造好之后收取未來租金的分成，更關(guān)鍵在于，后續(xù)的運營需要我們深度參與?！?/p>

　　“2020年，即便突發(fā)疫情，九龍大廈全年稅收依然突破2億元?！本琵埓髲B相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，大廈出新后，由于區(qū)位優(yōu)勢突出，產(chǎn)業(yè)思路清晰，企業(yè)活力迸發(fā)，大廈稅收從2016年的1250萬元，迅速增長至2億元以上。

　　“問題的關(guān)鍵在于，如何打消社會資本的顧慮，讓他們敢投?！敝性禺a(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，政府可以通過成立城市更新基金，起到“四兩撥千斤”的作用，為民營企業(yè)提供比黃金還珍貴的投資信心。

　　記者也了解到，北京、上海、廣州、杭州等城市已經(jīng)發(fā)起設(shè)立城市更新基金，以杠桿效應(yīng)撬動更多的社會資本參與城市更新進(jìn)程。2017年7月，越秀集團(tuán)牽頭廣州地鐵集團(tuán)等發(fā)起設(shè)立廣州國資開發(fā)聯(lián)盟和廣州城市更新基金，開發(fā)聯(lián)盟首期會員吸引了超過近30家廣州市屬及廣東省屬國企加入，城市更新首期基金規(guī)模達(dá)200億元。去年5月，北京市海淀區(qū)設(shè)立中關(guān)村科學(xué)城城市更新與發(fā)展基金，總規(guī)模為300億元。去年6月，上海城市更新基金正式成立，基金總規(guī)模約800億元，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目。

　　對此，景鵬建議，在南京乃至江蘇一些“高齡”樓宇存量較多的區(qū)域，地方政府可以聯(lián)合民間資本發(fā)起城市更新基金。針對每一棟舊樓出具個性化方案，基金承擔(dān)部分改造費用，并挑選合適的運營商，完成定制化改造。實際上，南京華揚大廈的成功改造，就源自該項目是鼓樓區(qū)第一個由國資平臺參股運營的城市更新重點項目，民營資本出資達(dá)70%。

　　“城市更新基金，是解決老舊樓宇改造的務(wù)實做法，同時也是城鎮(zhèn)化進(jìn)程的必然選擇?！北R文曦表示，城市更新基金能夠?qū)⑹袌龌顿Y運作和體系化資本招商有機結(jié)合，為“高齡”寫字樓改造、老舊小區(qū)出新、歷史文化街區(qū)保護(hù)等探索有效路徑，從而為提升城市功能、激發(fā)城市活力、改善人居環(huán)境、增強城市魅力貢獻(xiàn)市場力量。