■ 周邊道路滿滿當當，小區(qū)車庫空空蕩蕩。近日，成都市雙流區(qū)綠城誠園一期小區(qū)因車位停車費定價遠高于周邊同地段價格引發(fā)關注。

　　■ 小區(qū)車位停車費之爭并不少見。成都商報-紅星新聞記者采訪獲悉，由于當前住宅小區(qū)停車服務費實行“市場調節(jié)價”，與此相關的定調價爭議和矛盾在全國多地出現。在成都，有小區(qū)調價前后的月租價格差更是達到了5倍。

　　■ 市場調節(jié)價背后，一面是開發(fā)商作為車位產權人擁有的自主定價權，而另一面，車位作為小區(qū)住宅附屬設施，又具有民生配套的特殊性。價格到底該怎么定，如何調呢？業(yè)主與開發(fā)商的雙方權益如何取得平衡呢？

　　現狀

　　突漲5倍，小區(qū)停車位定價就這么“任性”？

　　案例一：2021年4月，成都市錦江區(qū)財富中心小區(qū)調整了停車費收費標準。其中，包月停車收費標準調整為業(yè)主800元/月，租戶1200元/月。而原來的停車費每月僅230元。從230元漲到1200元，將近5倍的漲幅讓眾多小區(qū)業(yè)主和租戶直喊吃不消。

　　案例二：成都高新區(qū)交子大道33號中國華商金融中心也曾于2019年9月因調整停車費引發(fā)爭議。根據調價標準，該中心地下負四樓車位調價前后的差距達到了2倍，月停車費超過了2000元。業(yè)主質疑，這遠遠超出了周邊小區(qū)平均每月400元左右的價格。

　　案例三：2020年11月，雙流區(qū)富豪三里花城也曾因停車費太貴等原因引發(fā)業(yè)主“維權”。

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　　多名受訪者告訴記者，面對小區(qū)車位停車費的調價，“維權”常常是很困難的?！巴ǔＯ嚓P部門的回復都會提到住宅車位價格是實行市場調節(jié)價，開發(fā)商是產權人，可以對價格進行調整，政府部門難以直接干預?！薄耙话阒荒芙M織協(xié)調，但很多時候調解效果并不好，耗時耗力，很難解決根本性問題?！币幻茉L業(yè)主表示。

　　訴訟

　　業(yè)主狀告開發(fā)商有輸有贏，

　　停車費有無相關合同很關鍵

　　記者梳理發(fā)現，類似的車位定調價爭議和矛盾在全國多地也并不少見。有業(yè)主則直接將開發(fā)商、物業(yè)告上了法院。

　　在媒體公開報道的一起訴訟案例中，杜女士于2016年在廣州富麗居3號樓購買了一處房產，并與物業(yè)公司簽訂了前期物業(yè)管理服務協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》。根據《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》的第五條約定，機動車地下車位的停車費為300元/個/月；機動車地面車位的停車費為200元/個/月?？珊髞碓跊]有與業(yè)主進行協(xié)商的情況下，物業(yè)直接將停車費上調至了每月650元至750元不等。

　　法院審理認為：開發(fā)商對住宅小區(qū)車位不能單方面任意提高收費標準。開發(fā)商和物業(yè)未經小區(qū)業(yè)主同意單方面將地下停車場車位月租價格上調，程序上侵害了富麗居小區(qū)業(yè)主的知情權，也違反了前期物業(yè)服務管理合同之約定，顯屬不妥。法院于2019年6月25日作出判決，小區(qū)地下車庫車位收費標準應恢復到每月每輛300元。

　　不過，在記者查詢更多相關案例中，尤其是在沒有相關合同約定的情況下，且住宅小區(qū)停車位的收費又實行的是市場調節(jié)價，開發(fā)商作為產權人，其調價權利多會得到法院支持，業(yè)主方少有勝訴。

　　據中國裁判文書網上公布的一起案例，2019年4月1日，廣東某小區(qū)141名業(yè)主因停車費上漲的問題將小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)告上了法庭。業(yè)主們認為當初在購房時，曾公示過收費標準為每天10元，且有銷售人員售房時口頭對停車費作出允諾，并已經實際履行幾年，因此該停車收費公示牌公示的停車收費價格屬于《商品房買賣合同》的內容。

　　但后來，開發(fā)商單方提價將停車費調整為25元一天，應屬擅自變更合同內容的行為。由此，停車費應當調回原價。不過，法院最終駁回了業(yè)主的訴訟請求。法院認為，關于《商品房買賣合同》是否約定停車費價格的問題和開發(fā)商上調停車費價格是否侵害業(yè)主權利及壟斷停車費價格的主張無事實與法律依據。同時，開發(fā)商對涉案停車位享有專屬物權，具有收益和處分的權利，開發(fā)商對涉案停車位租金有權自主定價。

　　措施

　　關于停車費定價，成都曾出臺《指導意見》

　　什么是“市場調節(jié)價”？其主要依據為國家發(fā)展改革委印發(fā)的《關于放開部分服務價格意見的通知》（發(fā)改價格［2014］2755號），該通知于2014年12月17日發(fā)布。其中明確了住宅小區(qū)機動車和非機動車停車收費標準實行市場調節(jié)價，不在政府定價目錄范圍內，不需要價格主管部門審批，向相關部門報備即可。然而，住宅小區(qū)停車費定價“實行市場調節(jié)價”這個規(guī)定，卻并沒有一個確切的數字量化標準，在實際執(zhí)行時，引發(fā)的爭議不少。

　　2019年成都曾發(fā)布過《關于進一步規(guī)范住宅小區(qū)機動車停車服務收費的指導意見》（征求意見稿）。關于停車費定價，《指導意見》提出：住宅小區(qū)車（庫）位出租價格實行市場調節(jié)價。開發(fā)建設單位制定、調整價格，需結合住宅小區(qū)所在區(qū)位、商品房項目定位、規(guī)劃車位配比、市場供需狀況等多種因素綜合確定。關于停車費調價：確需調整住宅小區(qū)停車收費價格的，開發(fā)建設單位或受托人應當合理確定價格漲幅，并采取適當措施避免矛盾激化。

　　《指導意見》除明確了車位出租收費的漲價幅度和調整方案外，針對業(yè)主代表與開發(fā)建設單位協(xié)商溝通無法達成一致意見時，當事人可向屬地人民調解委員會書面申請調解，或向屬地政府有關部門申請行政調解，仍無法達成一致可向人民法院、仲裁機構提起訴訟、仲裁。

　　他山之石

　　廣州出臺住宅停車收費規(guī)則，調價需按5個程序進行

　　小區(qū)停車費到底如何調價？記者了解到，2021年，廣州市發(fā)改委在官網印發(fā)了關于《廣州市住宅停車場機動車停放服務收費協(xié)商議價規(guī)則（試行）》的通知，為業(yè)主和停車場經營者協(xié)商議價提供了程序規(guī)范。

　　廣州的這一通知指出，對于待售住宅，建設單位和停車場經營者應當在簽訂的商品房買賣合同中明確停車收費制定依據、成本情況、停車收費標準、計費方式、收費標準有效期、有效期屆滿后的調價方式等內容，并以書面形式在銷售現場顯著位置主動公布、作出承諾。

　　對于已售住宅，需制定或提高住宅停車場收費標準的，經營者與業(yè)主應當按照申請、公示、協(xié)商、協(xié)商一致和不一致5個程序進行協(xié)商。如果協(xié)商日期超過150天，仍無法達成一致可申請調解。未按照規(guī)則要求進行協(xié)商或擅自調價的，可向相關部門進行投訴。

　　程序一：要調價，經營者應首先向街道辦提出書面要求

　　程序二：書面報告應在顯著位置公示至少30天

　　程序三：業(yè)主代表參與協(xié)商，可委托第三方機構進行評估

　　程序四：協(xié)商一致，結果應公示至少30天

　　程序五：協(xié)商超過150天，無法達成一致可申請調解

　　律師說法

　　住宅停車費如何定，怎么調？

　　■ 四川英濟律師事務所高級合伙人、副主任陳逢逢律師：市場調節(jié)價并不意味著可以強勢到坐地起價，業(yè)主只能被動接受的地步。

　　■ 太琨律創(chuàng)始合伙人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師：雖然車位價格現在已不屬于政府定價項目，但是車位定價絕不能忽視民生屬性。

　　A.市場調節(jié)價并不意味坐地起價，不能忽視民生屬性

　　四川英濟律師事務所高級合伙人、副主任陳逢逢律師表示：“市場調節(jié)價并不意味著可以強勢到坐地起價，業(yè)主只能被動接受的地步?！?/p>

　　陳逢逢表示，一方面，車位產權人對停車費的確具有自主定價權，但另一方面，這個定價并不是單方的，不僅要受到市場競爭制約確保定價與當地周邊房屋價格和其他配套價格相符合，而車位是小區(qū)住宅的附屬設施，因此業(yè)主的知情、協(xié)商程序也要確保。

　　太琨律創(chuàng)始合伙人、中國政策科學研究會特邀研究員朱界平律師也表示，雖然車位價格現在已不屬于政府定價項目，但是車位定價絕不能忽視民生屬性。

　　B.業(yè)主享有公平交易權，“亂漲價”涉嫌違反《反壟斷法》

　　陳逢逢認為，盡管開發(fā)商享有車位物權，具有自主定價權利，但如對自持車位的漲價高于市場價，漲價標準隨意、混亂，“市場調節(jié)價”的法則則并不能作為正當理由。

　　首先，亂漲價涉嫌違反《合同法》第54條規(guī)定，開發(fā)商漲價后與業(yè)主之間形成的車位租賃合同顯失公平，其次，若開發(fā)商所提供的車位處于市場支配地位，亂漲價也可能涉嫌違反《反壟斷法》。同時，自持車位任意漲價還涉嫌違反《消費者權益保護法》。

　　C.應結合“市場調節(jié)”與“行政干預”進行調整

　　“開發(fā)商對停車位享有專屬物權，具有收益和處分的權利”并不意味產權人可以任意調整車位價格。朱界平表示，“放開市場定價絕不等于賣方可以坐地起價，囤積居奇。”

　　朱界平建議，國家主管部門應對此制定相關的制度或是對有關政策及時進行調整，“或許可以再次回歸到政府指導價，同時，相關的法律法規(guī)也要配套完善，比如在銷售房屋合同中，應對配套的車位費、物業(yè)費如何收取進行明確的約定，對漲幅應該如何調整等進行一定的規(guī)定，這樣購房方可以在事先進行選擇，避免后續(xù)出現矛盾?！?/p>

　　陳逢逢認為，由于車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設施，屬于配套設施，其性質決定了小區(qū)停車服務市場的競爭不充分，供需雙方的市場地位不平等，要完全依靠市場價格機制并不現實，所以要調整業(yè)主與開發(fā)商或物管之間的不公平關系，就需要依賴于行政或其他主體的平衡，其中業(yè)委會的成立及運行是比較便捷的方式。為了確保業(yè)主的協(xié)商地位，可由業(yè)委會代表全體業(yè)主與開發(fā)商或物管進行價格協(xié)商，雙方按停車需求、經營成本等測算停車收費。

　?。ǔ啥忌虉?紅星新聞記者 張肇婷 章玲）