中新網(wǎng)北京7月18日電 (中新財經(jīng)記者 左宇坤)“如果真的能降的話,真是再好不過了?!贝媪糠抠J利率能否下調(diào),在近期持續(xù)受到購房者的關注,任琳(化名)和眾多買房人一樣,打聽交流著能減輕一些房貸負擔的可能。
7月14日,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國務院新聞辦發(fā)布會上表示:“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?!?/p>
呼聲頗高的降低存量房貸利率,要開始調(diào)整了?
資料圖:航拍一處新建住宅。 中新社記者 呂明 攝
買房人:希望存量房貸利率能降低
據(jù)任琳所言,自己屬于標準的“高位站崗”群體。她在2018年的高點買了房,目前房貸利率幾經(jīng)降息還是6.1%,總共將近140萬的房貸本金,還了快6年的,還剩120多萬的本金沒有還。
“因為是等額本息的還款方式,算下來,我每個月還8000多元的房貸,只有1000多元是還的本金。心理上難免越想越難受,而且還款壓力確實比較大?!比瘟毡硎荆鳛槠胀ǖ纳习嘧?,自己不敢做經(jīng)營貸,也沒法“商轉(zhuǎn)公”,唯一的辦法就是不斷提前還貸,有錢了就還。
任琳也認識了諸多和她有相似經(jīng)歷的買房人?!坝械闹薪檎f可以給做過橋,算下來一共能省幾十萬的利息,但大部分人都不敢冒險;還有的朋友會接到房貸轉(zhuǎn)換的電話,轉(zhuǎn)到一些比較小的商業(yè)銀行,每個月也能少還幾百塊錢,但總覺得不靠譜?!?/p>
總的來看,提前還貸似乎是最現(xiàn)實的選擇。從去年便興起的“提前還貸潮”也受到了央行的關注。鄒瀾也在發(fā)布會上直言,提前還貸現(xiàn)象增加與存量房貸利率處于較高水平相關。
鄒瀾介紹,今年上半年,個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元,較去年同期多發(fā)放超過5100億元,對住房銷售支持力度明顯加大。上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%,比上年同期低107個基點,亦是有統(tǒng)計以來最低水平。
但在近年房貸利率調(diào)降前,過往發(fā)放的存量房貸利率則處于較高水平。中證鵬元根據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)整理,2018-2021年,全國個人住房貸款加權(quán)平均利率均高于5.4%,最高達到5.7%,與當前的新增房貸利率水平存在著較大利差。
呼吁存量房貸利率下調(diào)的,也大多是集中于這幾年的購房者。隨著5年期以上LPR的多次下降,以及金融管理部門罕見作出“直接”的表態(tài),對于存量房貸款利率調(diào)整的討論再度熱烈起來。
銀行客服:暫未接到正式下調(diào)通知
17日,中新財經(jīng)記者咨詢工商銀行、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、匯豐銀行等多家銀行的客服人員或營業(yè)網(wǎng)點貸款經(jīng)理,得到的回復均大同小異:暫沒有接到正式通知,將積極做好溝通對接,如果有正式方案將第一時間跟進并貫徹落實。
銀行客服回復截圖。
“我們也問了自己的客戶經(jīng)理,都說是沒有接到通知、等通知。只有個別在商業(yè)銀行貸款的朋友聽說,針對提前還款的客戶,可能未來會先有一些協(xié)商空間?!比瘟毡硎?。
在此之前,降低存量房貸利率是有先例的。2008年10月,央行曾發(fā)布《關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》,將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。
“當年的下限是從0.85倍調(diào)整到0.7倍,中小銀行很快推出了利率優(yōu)惠和‘按轉(zhuǎn)揭’業(yè)務,基準利率調(diào)整完在4%左右,國有銀行也開始跟進搶奪存量客戶。”某國有銀行從業(yè)人員寧先生對記者回憶道,當時的方式是銀行聯(lián)系客戶到網(wǎng)點重新簽協(xié)議、簽合同,除了需要檢查一下拖欠款記錄,大部分都是一路綠燈的。
寧先生還提到,2015-2016年左右,也出現(xiàn)了一波存量貸款的“打折”,大概在8折左右,不同銀行間也產(chǎn)生了競爭,很多利率做到了4%以下。
“但當時的存量和目前的存量比,根本不是一個級別的。而且房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),很多也被打包做成金融產(chǎn)品了。從銀行的角度看,當前存量房貸利率降低的操作動力更小、難度更大?!睂幭壬嘎叮崆斑€貸和降低存量貸款利率對銀行來說都是巨大壓力,目前銀行也在討論相關方案,最終結(jié)果大概率是按照各自情況制定規(guī)則,而不是一個“一刀切”的數(shù)字。
資料圖:銀行工作人員清點貨幣。中新社記者 張云 攝
專家:存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法
事實上,此前業(yè)內(nèi)對存量房貸利率下調(diào)的討論由來已久,因此央行此番表態(tài),在業(yè)內(nèi)人士看來也屬“意料之中”。
中金公司認為,盡管存量按揭利率下調(diào)對銀行盈利可能造成影響,但提前還貸減少有利于降低銀行流動性風險、穩(wěn)定銀行資產(chǎn)負債表;存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長導向,考慮到對宏觀經(jīng)濟和消費的刺激作用,存量按揭利率下調(diào)對銀行負面影響有限。
在招聯(lián)首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼看來,降存量房貸利率對銀行特別是大行而言,是當下痛苦但長遠有利的選擇。存量房貸利率調(diào)整可有兩種做法——直接降(變更合同條款)、間接降(貸款以新?lián)Q舊)。貸款置換原則上應限于本行,不應鼓勵跨行“轉(zhuǎn)按揭”。
他同時建議,各家銀行總行要出臺具體方案,明確直接降、間接降的條件、標準、流程;可以在降低存量房貸利率的同時,約定一定期限內(nèi)借款人不得提前還款。
不過,若商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款得以實現(xiàn),則要回歸到嚴肅的法律問題,央行也強調(diào)了“市場化、法制化”的前提。
“從銀行角度看,修改合同條款主要是利率條款,下調(diào)利率會導致利息損失,雙方協(xié)商變更了條款,屬于銀行自愿減少利息,如何平衡房貸利率下調(diào)與銀行所受影響之間的關系是個難點,需要在條款上進行設計。同時,貸款利率的下調(diào)也會影響到存款利率?!北本┑潞秃饴蓭熓聞账蓭燒嬌荷簩γ襟w表示。
她提醒,存量房貸合同條款變更,主要變更的是利率條款,從個人角度,應注意除了利率條款,其他條款不做變更;從銀行角度,應注意利率的銜接問題、貸款利息的計算問題,以及是否可以約定提前還貸違約金的問題。(完)
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