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“行業(yè)邏輯變了”,房企老總如何看待2023樓市?

左宇坤 發(fā)布時間:2023-04-07 08:55:00來源: 中國新聞網(wǎng)

  中新網(wǎng)4月7日電 (中新財經(jīng)記者 左宇坤)又是一年年報季。跋涉過上一年的霜雪,房企的掌舵人站在嚴冬盡處展望艷陽。

  憂患意識頗強的萬科郁亮兌現(xiàn)了利潤企穩(wěn)回升的承諾,開始躬身賺小錢、長錢、辛苦錢;碧桂園楊惠妍在復雜局勢中完成了與父親的權杖交接,以職業(yè)經(jīng)理人的自我定位直面當下;今年一季度唯一一家銷售額超千億的房企保利發(fā)展保持了低調(diào),新一年仍以做大做強自身要求自己。

  在現(xiàn)金流與利潤的不可得兼中,他們以犧牲后者穩(wěn)住陣腳;房企化債進入加速期,他們在漫長的博弈中力求贏得債權人小組支持?!白钇D難的時刻已經(jīng)過去”成為行業(yè)共識,但要如何適應新形勢、達成新的平衡狀態(tài)懸念依舊。

  當“長期主義”被重新定義,擺在這些大佬面前的,早已不只是一道“蓋好房子就能賺錢”的入門題。

  行業(yè)邏輯生變

  “房地產(chǎn)仍然是一個大行業(yè)、好行業(yè)?!痹?jīng)以保守、謹慎著稱的中海地產(chǎn),成了今年最樂觀的房企。中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在業(yè)績會上透露,今年制定了銷售增長20%的目標,并對實現(xiàn)這個目標充滿信心。

  立下“??凇钡闹泻?,在今年一季度實現(xiàn)了銷售增速優(yōu)于大市。轉為更加進取風格的中海意識到,當前房地產(chǎn)正處于上下半場轉折期,想要搶抓發(fā)展機遇時不我待。

  保利發(fā)展董事長劉平也將2022年視為不平凡的一年,因為行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性變化。他認為,目前房地產(chǎn)行業(yè)正處在由“規(guī)模擴張”轉向“高質(zhì)量發(fā)展”的關鍵時期,總體將表現(xiàn)出“趨勢修復、結構優(yōu)化、動能轉換”的新特征。

  “新行業(yè)周期應積極把握新型城鎮(zhèn)化、居住品質(zhì)改善需求帶來的結構性機會?!眲⑵秸f。

  盡管“2022年行業(yè)形勢的嚴峻性遠遠超出了年初的預計”,萬科董事會主席郁亮依然認為,未來的新房需求“上有天花板,下有保底線”:一方面,商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大,新房市場不可能再回到2021年的歷史峰值;另一方面,只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化,一段時間內(nèi),市場仍能保持12億平米左右的需求。

  “基于這個判斷,市場短期的上下波動都是正常的?!庇袅翉娬{(diào),企業(yè)要認清大勢。

  市場分化明顯

  但在整體向好的市場預期中,分化的出現(xiàn)被認為是未來房地產(chǎn)復蘇中的一大特征,房企高管對此多有著墨。

  “我們判斷居民和消費的信心還需要一段時間去恢復,并非所有的城市都在同步回暖。總體來看,一線的城市和高能級的二線城市市場是比較穩(wěn)定的,一些相對能級比較弱的城市還是繼續(xù)在承壓?!饼埡瘓F執(zhí)行董事兼高級副總裁張旭忠直言。

  顏建國總結出房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的“三大分化”:市場分化、行業(yè)分化、企業(yè)分化。企業(yè)繼續(xù)分化,行業(yè)集中度還將提高。順應市場分化加大的趨勢,中海將進一步強化聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),優(yōu)中選優(yōu)。

  綠城中國執(zhí)行董事、董事會主席張亞東也認為,行業(yè)的復蘇回暖不是同步、一致和平均的,具有分化傾向。這包括城市的分化、企業(yè)的分化、資源的分化、產(chǎn)品的分化。

  基于此,綠城未來幾年的打法將以“提質(zhì)”為目標,堅持9個字的企業(yè)發(fā)展方針——全品質(zhì)、高質(zhì)量和可持續(xù)。不僅投資布局、權益、結構要進行綜合的平衡,而且銷售上也要提高去化的內(nèi)涵質(zhì)量,房子、車庫等資產(chǎn)都要同步去化。

  行業(yè)變動也帶來了重新布局。新任碧桂園集團董事會主席楊惠妍表示,未來公司整體投資將會圍繞人口流動、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優(yōu)中選優(yōu),進一步聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位,實現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

  碧桂園集團總裁莫斌還在業(yè)績發(fā)布會上提出,計劃在3-5年的時間內(nèi),將公司一二線對三四線的貨值比例提高至50:50,用優(yōu)質(zhì)的土地資源支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

  經(jīng)營服務并重

  過去,經(jīng)營性不動產(chǎn)被認為存在過重、過慢等劣勢,而在今天,市場對此的認知已經(jīng)逐步改變。隨著物流、商業(yè)、保租房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展,經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán),給有關業(yè)務的加速發(fā)展帶來了可能。

  在做好主業(yè)的同時,如何探索或者深化新的發(fā)展曲線,成為房企們不得不重視的問題。

  郁亮今年最想聊的話題,同樣是關于行業(yè)新發(fā)展模式選擇。他開玩笑表示:“有的時候我覺得經(jīng)常會有點‘分裂’,剛談完幾十億的合作,回頭談個幾十萬的生意?!?/p>

  經(jīng)營類業(yè)務賺的就是“長錢、小錢,辛苦錢”。郁亮舉例,公寓每平米每天收入80-100元,商業(yè)每平米每天收入6-10元,物流每平米每天1元,物業(yè)每平米每天6分到1毛。從幾十億單位變?yōu)橐苑譃閱挝弧?/p>

  在2022年表現(xiàn)穩(wěn)健的招商蛇口,也進一步明晰了中長期轉型方向,主動做出業(yè)務調(diào)整及戰(zhàn)略升級,將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務,即開發(fā)業(yè)務、資產(chǎn)運營、城市服務,著力構建租購并舉、輕重結合的業(yè)務結構,聚焦培育公司的第二成長曲線。

  以文旅地產(chǎn)融合發(fā)展成為央企序列中獨特一員的華僑城也表示,將進一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式,把握行業(yè)發(fā)展大趨勢,積極介入工程代建,保障房建設等業(yè)務來豐富公司收入結構。

  經(jīng)歷過去一年多的深度調(diào)整,房企在不確定中的韌性與重生,都反應在一個個具體的財報數(shù)據(jù)里。從華夏幸福境外債完成重組交割,到佳兆業(yè)復牌,再到融創(chuàng)公布境外債務重組方案,好消息也在不斷傳來。

  2023年的春天,是一個新的開始。(完)

(責編: 王東)

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