(經(jīng)濟(jì)觀察)住房“以舊換新”須算清“三筆賬”
中新社北京4月8日電 題:住房“以舊換新”須算清“三筆賬”
中新社記者 龐無忌
“以舊換新”的熱潮蔓延至房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),2023年以來,中國已有超30城表示支持房子“以舊換新”。
對于住房這種使用壽命更長、價(jià)格更高、消費(fèi)者購買決策更為慎重的“特殊商品”,“以舊換新”的操作難度高于手機(jī)、家電等商品,但清掃交易障礙、促進(jìn)流通,對于整體市場活力恢復(fù)的效用也會更大。
如何才能讓房子“以舊換新”的鏈條真正循環(huán)起來,從而帶動一二手房市場聯(lián)動?答案可能在于算清“三筆賬”。
其一,購房者“換房賬”要先算清。
“老房子賣不掉,新房子買不了?!辟u掉老房子是房屋置換鏈條的起點(diǎn),只有真正解決賣房問題,房屋置換鏈條才有暢通的基礎(chǔ)。
對購房者來說,“以舊換新”最大的吸引力在于從源頭上解決了賣房問題。
目前中國各地推出的“以舊換新”政策并不相同。比如:鹽城、蘇州、沈陽等地發(fā)放“以舊換新”購房補(bǔ)貼。寧波、濟(jì)南、淄博等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),購房者可在開發(fā)商處認(rèn)購并鎖定房源,由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)優(yōu)先出售舊房。另一種更為有效的方式可能是地方國企等直接收購舊房。蘇州太倉市和相城區(qū)、鄭州、連云港等地就是由國企或開發(fā)商直接收購舊房,所得款項(xiàng)用于購買相應(yīng)項(xiàng)目新房。
比如:江蘇省南通市海安市的商品房“以舊換新”政策,是由購房業(yè)主拿出手上原有住房,與意向購買的商品房開發(fā)項(xiàng)目議價(jià),雙方協(xié)商約定合理價(jià)格后,過戶給開發(fā)商或開發(fā)商指定的對象,舊房價(jià)值開具等額定向房票,用于支付新房首付款,舊房和新房之間的差額由購房者通過自籌、按揭貸款、住房公積金貸款支付后,置換成功。
需要看到,目前收購式的“以舊換新”大多為試驗(yàn)性,可選擇的商品房項(xiàng)目也有一定限制。在換房前,購房者需要先看舊房是否符合條件,能否接受舊房的評估價(jià),算好賬之后再行動。
其二,開發(fā)商“一買一賣賬”要算清。
在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,由地方國企或指定開發(fā)商出面收購舊房,有助于縮短交易周期、啟動住房改善鏈條。但部分開發(fā)商賣新房、收購舊房的“一買一賣”是否實(shí)現(xiàn)盈虧平衡?這一問題關(guān)系到“以舊換新”政策的可持續(xù)性。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提醒,低價(jià)收購一部分區(qū)位優(yōu)、配套好、價(jià)格低的中小戶型普通商品住房,用作保障性租賃住房或者人才房,這是合理的。但大規(guī)模收購或難以實(shí)現(xiàn):一方面企業(yè)受到財(cái)力和債務(wù)約束,另一方面如果沒有更好的方法匹配供需,或?qū)е路吭聪涣肌?/p>
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示,江蘇海安將收購來的房源交由資管公司運(yùn)營,同時(shí)優(yōu)先考慮用于人才公寓、外來務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房,是個(gè)可行路徑。
其三,地方舊房“利用運(yùn)營賬”要算清。
收購來的舊房子如何處置才能最大限度地盤活存量、利用資源?嚴(yán)躍進(jìn)建議,地方應(yīng)做好“活化利用”,比如引入建材和裝修企業(yè)對舊房源進(jìn)行改造,以實(shí)現(xiàn)房源的保值增值。鄭州市表示,后續(xù)會對城投公司收購來的二手房源進(jìn)行改造,用于當(dāng)?shù)乇U闲宰赓U住房。
李宇嘉建議,政府應(yīng)充分發(fā)揮公共服務(wù)職能,搭建信息平臺,連接買賣雙方、中介機(jī)構(gòu),確保房源信息的真實(shí)性、客戶需求的真實(shí)性以及價(jià)格的透明度,從而高效匹配供需,降低交易成本。同時(shí),他認(rèn)為,應(yīng)進(jìn)一步完善新房和存量房源的公共配套、加快老舊小區(qū)改造,提升房源的宜居性與舒適度,最終依靠市場力量推動存量房與新房市場良性循環(huán)。(完)
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