● 全國不少城市存在高層住宅電梯“高齡”化問題。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，至2023年4月全國運行15年以上的“高齡”電梯達到73.68萬臺。實踐中，“高齡”電梯普遍出現(xiàn)各種問題，嚴重影響居民的正常生活和居住安全

　　● 電梯“老齡化”，出現(xiàn)部件老化、磨損等情況，可能存在安全隱患，但由于“用的人不管、管的人不用”，使得電梯維修、更換存在難題，包括出資主體有爭議、公共維修基金不足、物業(yè)管理甲方缺位等

　　● 為了解決“高齡”電梯更新或改造的資金問題，有必要制定關于建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用、續(xù)籌的法律規(guī)范，解決資金來源以及合規(guī)使用問題

　　● 從電梯整體使用壽命的角度出發(fā)，不應當機械地設定統(tǒng)一的報廢年限，而是提倡電梯應具備“與相關建筑同壽命”。我國應該圍繞電梯與相關建筑同生命周期的理念建立電梯生產(chǎn)、銷售、安裝、使用等制度體系并賦予相關主體法律責任

　　□ 本報記者 陳磊

　　“急速下墜、被關轎廂、關門夾人……這些情況我們小區(qū)不少人都遇到過，搭乘電梯成了‘高?！瘎幼??！北本┦嘘柟狻痢列^(qū)業(yè)主葉俊這樣向《法治日報》記者描述其所住小區(qū)電梯的糟糕狀況。而該小區(qū)電梯頻繁發(fā)生故障的背后，是這些電梯已經(jīng)跨入了“高齡”階段。小區(qū)最早的一批電梯于2003年開始使用，距今已經(jīng)超過20年。

　　20世紀90年代以來，全國許多城市的高層住宅開始安裝電梯，電梯逐漸成為人們每天都要接觸的“交通工具”。然而，隨著時間推移，這些電梯運行至今儼然已“高齡”。記者近日在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些“高齡”電梯在運行時狀況百出，嚴重影響居民的正常生活和出行安全。同時，對于“高齡”電梯，無論是維修還是更新，都面臨諸多難題，比如小區(qū)公共維修基金不足、產(chǎn)權人主體缺失等。

　　受訪專家認為，“高齡”電梯能否繼續(xù)使用取決于其是否檢驗合格。針對現(xiàn)實中存在的業(yè)主、物業(yè)公司、電梯維修公司等多方主體之間的矛盾，建議一方面依法賦予業(yè)主根據(jù)檢驗結果決定“高齡”電梯維修或是更新的權利，另一方面樹立電梯使用與相關建筑物同生命周期的理念并建立一系列配套制度和國家標準，落實電梯生產(chǎn)、安裝、維護等各方安全主體責任，確保電梯安全運行，保障居民安全出行。

　　高齡電梯頻出故障

　　影響居民正常生活

　　在陽光××小區(qū)，談到電梯，多名業(yè)主稱心有余悸。

　　小區(qū)事務志愿者、業(yè)主王浩(化名)告訴記者，小區(qū)的電梯最早在2017年開始出故障。有一次，一名業(yè)主在坐電梯下樓時，按了一層后，電梯半天不動，再按開門鍵，電梯也沒反應，但過了一會兒，電梯突然開始急速下降。還有一次，8號樓一名業(yè)主被關在電梯轎廂里半小時左右，等到應急救援人員趕過來才打開電梯。

　　王浩介紹說，時間進入2018年后，小區(qū)電梯頻繁發(fā)生故障，據(jù)居民統(tǒng)計，僅當年6月至10月，就發(fā)生60多起電梯故障，特別是當年10月27日至29日，3天內(nèi)發(fā)生了6起電梯故障。此后，電梯故障頻繁發(fā)生，往往是電梯故障后，物業(yè)公司通知電梯維修公司來修，修好后過段時間又出現(xiàn)問題，這種狀態(tài)一直持續(xù)至今。

　　“誰在維護電梯？我們不清楚。電梯安檢情況如何？我們也不清楚。我們每天都處于不清楚安全狀況的電梯內(nèi)?！币幻麡I(yè)主如是說。

　　家住北京市四環(huán)外某小區(qū)的張女士有著類似經(jīng)歷。

　　張女士所在的小區(qū)一期樓盤建成于1998年，共有3棟居民樓、600多戶，每棟居民樓安裝兩部電梯，小區(qū)后期開發(fā)多棟居民樓，每棟樓則安裝3部電梯，目前小區(qū)所有居民樓都超過20年。

　　張女士所住的樓棟電梯于2013年進行了一次大修，之后每年進行檢驗，保證電梯運行安全。然而，2022年夏天，樓里兩部電梯輪番出問題，其中一部電梯有時會上行到9層后再墜落到2層，電梯還時常發(fā)生夾人關人故障。

　　記者在采訪中了解到，在北京，不少居民小區(qū)高層住宅面臨電梯“高齡”化問題。而據(jù)公開信息梳理發(fā)現(xiàn)，全國不少城市也都存在高層住宅電梯“高齡”化問題。如上海，住宅電梯使用在15年以上的有4萬多部，尤其是使用20年以上的“高齡”電梯時常出現(xiàn)各種問題，嚴重影響居民的正常生活和居住安全。

　　根據(jù)國家市場監(jiān)督管理總局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2022年年底，全國有電梯964.46萬臺。至2023年4月全國運行15年以上的“高齡”電梯達到73.68萬臺，而且每年增速在10%左右。

　　更換電梯面臨難題

　　物業(yè)管理存在缺位

　　電梯失控墜落、電梯意外困人、電梯呼叫不應等現(xiàn)象頻繁發(fā)生，讓小區(qū)居民對出行安全問題十分擔憂。

　　2022年7月底，張女士所在小區(qū)的幾棟樓業(yè)主自發(fā)組建交流群，要求小區(qū)物業(yè)公司解決電梯故障頻出問題。不久，物業(yè)公司回復稱，小區(qū)電梯因使用時間較長，電氣控制部分部件老化，故障率逐年升高，而維修時電梯原廠配件、備品從市場采購困難，所以不能及時對電梯進行維修。

　　于是，業(yè)主們要求對電梯進行更換，希望可以動用公共維修基金。但物業(yè)公司的答復是，這幾棟樓在開發(fā)時尚沒有公共維修基金政策，所以只有很少一部分業(yè)主交納了公共維修基金。更換電梯事宜至今沒有解決。

　　葉俊告訴記者，就陽光××小區(qū)電梯安全問題，業(yè)主代表與物業(yè)公司幾番交涉無果，甚至曾到社區(qū)居委會和當?shù)卣块T投訴，但物業(yè)公司和電梯維保公司始終沒有切實回應業(yè)主們的訴求。業(yè)主們打算成立業(yè)主委員會自行解決問題，但成立業(yè)委會遲遲未能如愿，要求物業(yè)公司加強電梯管理的事情只能擱置下來。時至今日，小區(qū)電梯頻出故障的問題仍沒有解決，既沒有及時維護，也沒有更換新電梯。

　　當然，也有小區(qū)居民通過努力解決了“高齡”電梯的更換問題。

　　今年70多歲的業(yè)主李全(化名)居住在北京市海淀區(qū)某小區(qū)，該小區(qū)開發(fā)于1996年，1999年建成入住，共有10幢住宅樓。讓業(yè)主們氣憤的是，小區(qū)一共有14部電梯，入住幾年后，一度只有4部電梯能夠正常運行，5部停運，另外5部未通過年檢而帶“病”運轉。業(yè)主們找小區(qū)物業(yè)公司要求解決電梯問題，但遲遲未能解決。

　　2012年，小區(qū)業(yè)主炒掉物業(yè)公司，自行管理。2016年，小區(qū)使用公共收益將停用的5部電梯全部更換，將帶“病”運行的其他幾部電梯予以徹底維修，解決了高層住宅500多戶居民上樓難的問題。后來，在地方政府資金支持下，小區(qū)采用業(yè)主籌集和公共收益補充的辦法，將小區(qū)使用超過15年的電梯全部更換。

　　“此后，電梯維保單位常年駐場，所有電梯再沒有出現(xiàn)過停運現(xiàn)象。”李全告訴記者。

　　在北京聯(lián)合大學應用科技學院、城鄉(xiāng)基層社會治理研究院教授李凌看來，電梯“老齡”化，出現(xiàn)部件老化、磨損等情況，可能存在安全隱患，但由于“用的人不管、管的人不用”，使得電梯維修、更換存在難題。

　　“首要難題是出資主體有爭議。按照相關法律法規(guī)，電梯進行更新、改造、維修或者日常維護保養(yǎng)所需費用，由電梯的所有權人承擔。居民住宅電梯的更新、改造和維修所需資金的管理，按照有關住宅專項維修資金的規(guī)定執(zhí)行?！崩盍杞忉屨f，但業(yè)主和物業(yè)公司對大修電梯、更換電梯等費用支出存在爭議，通常物業(yè)公司認為電梯故障是由于自然老化、長期超負荷運作造成；業(yè)主則認為是物業(yè)公司的維保不到位造成電梯故障，維修或更換費用要物業(yè)公司從收取的物業(yè)費和小區(qū)公共收益中出，而不是動用住宅專項維修資金或者由業(yè)主自籌。

　　在李凌看來，電梯維修或更換的另一個難題是公共維修基金不足、補繳困難。小區(qū)電梯大修或更換往往需要動用公共維修基金，但老舊小區(qū)公共維修基金不足，甚至有的小區(qū)公維余額為零，也有的老舊小區(qū)沒有住宅專項維修資金，但籌集又非常困難。同時，物業(yè)管理存在缺位。住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，需要業(yè)主委員會審核同意并劃轉資金，物業(yè)公司僅能提出方案并在業(yè)委會同意后組織實施，這使得在大修或更換電梯的過程中，業(yè)委會成了不可或缺的一環(huán)，但現(xiàn)在有業(yè)委會的小區(qū)并不是很多。

　　電梯維修難在何處

　　誰來負責誰來出錢

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)“高齡”電梯維修難更新難問題背后都存在一個共性問題：誰來負責、誰來出錢？

　　常熟理工學院機械工程學院(智能電梯產(chǎn)業(yè)學院)正高級工程師顧德仁說，根據(jù)具備公信力的檢驗檢測機構檢測結果，“高齡”電梯確實需要更新或改造的，如果電梯產(chǎn)權等歸屬明確，更新或改造費用由產(chǎn)權人負擔，產(chǎn)權人一般是小區(qū)業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主交納了公共維修基金，就可以由業(yè)主決定動用公共維修基金，如果業(yè)主沒有交納公共維修基金或基金數(shù)額不足，則由業(yè)主分攤。

　　北京市物權法學研究會副會長畢文強認為，從建筑物區(qū)分所有權的角度來看，電梯屬于業(yè)主共有設備設施，其維修、更新和改造理應使用建筑物及其附屬設施的維修資金，即應該由業(yè)主承擔相應的費用。從現(xiàn)行的法律規(guī)范而言，其生產(chǎn)運營使用、檢驗檢測、監(jiān)督管理、應急救援等制度規(guī)范比較完備，僅在維修更新改造的問題上相應的法律規(guī)范存在銜接難題。

　　“例如，為了解決‘高齡’電梯更新或改造的資金問題，有必要制定關于建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用、續(xù)籌的法律規(guī)范，解決資金來源以及合規(guī)使用問題。更重要的是，對于小區(qū)來講，除高層電梯外，還會面臨越來越多的設備設施更新改造的問題，有必要出臺小區(qū)專項維修資金歸集、涉及老舊小區(qū)改造等的相關法律規(guī)范，對相關資金來源、資金使用、主體責任等進行規(guī)范。”畢文強說。

　　李凌建議加強多元協(xié)作，一方面，市場監(jiān)管、住建等部門可與屬地鎮(zhèn)街社區(qū)形成聯(lián)動機制，探索資金籌集使用辦法；另一方面，在使用公共維修基金時，應建立一套可操作的、物業(yè)公司和業(yè)主之間能夠相互制約，同時又能產(chǎn)生相互信任的機制，謹防房地產(chǎn)公司、物業(yè)公司和其他部門、人員利用電梯維修、更換時機從中漁利，真正讓房屋的“養(yǎng)老錢”在解決諸如電梯維修、更換問題時用得透明公開，讓業(yè)主信服。

　　“至于說一棟樓里業(yè)主之間如何分攤更換或改造費用，當前不少地區(qū)已經(jīng)摸索出一套針對既有建筑加裝電梯費用分攤的實踐指南，這些成功的經(jīng)驗可以作為重要的參考依據(jù)?！鳖櫟氯手赋?。

　　科學設計電梯配置

　　出臺相應技術標準

　　實際上，當前一些地方已出臺了涉“高齡”電梯的規(guī)定。

　　2015年10月1日開始實施的《廣東省電梯使用安全條例》規(guī)定，電梯整機或者重要零部件使用年限即將屆滿的，可能影響電梯使用安全的，電梯使用管理人應當委托電梯制造單位或者檢驗檢測等專業(yè)服務機構進行安全評估，并根據(jù)評估結論對電梯進行更新、改造、修理。

　　根據(jù)2019年10月1日開始實施《福建省電梯安全管理條例》，電梯使用年限達到15年的，或者受水災、火災、地震等災害影響的，或者故障頻率高而影響正常使用的，電梯使用管理單位應當委托具有資質的特種設備檢驗機構進行安全性能技術評估，并根據(jù)評估意見增加維護保養(yǎng)頻次和項目，或者對電梯進行修理、改造、更新和報廢。

　　對于當前業(yè)界關于電梯達到一定年限即應整機報廢的觀點，顧德仁認為，這實質上是對“高齡”電梯一種簡單、粗暴的處置，背后可能潛藏了部分行業(yè)企業(yè)追求經(jīng)濟效益的考量。事實上，在現(xiàn)行法規(guī)和國家標準體系中，并未明確規(guī)定“高齡”電梯必須以整體更換作為唯一解決方案。相反，《電梯主要部件報廢技術條件》這一國家標準明確提出，電梯的關鍵零部件應當依據(jù)其具體的報廢技術條件來判定是否應當強制報廢，而非簡單地將整臺電梯因年久而一概淘汰。

　　“這意味著通過精準評估與適時更換已達報廢標準的主要零部件，老舊電梯在確保安全的前提下仍有可能繼續(xù)發(fā)揮其使用價值。”顧德仁說。

　　根據(jù)公開信息，在天津海河之畔，有一幢百余年的老建筑，其中1920年代安裝的一部電梯，至今仍在正常使用。顧德仁以此為例說，從電梯整體使用壽命的角度出發(fā)，不應當機械地設定統(tǒng)一的報廢年限，而是提倡電梯應具備“與相關建筑同壽命”——即只要相關建筑物持續(xù)使用，電梯在確保安全的前提下亦可同步服務，并非遙不可及的“烏托邦”。

　　為此，顧德仁建議，我國應該圍繞電梯與相關建筑同生命周期的理念建立電梯生產(chǎn)、銷售、安裝、使用等制度體系并賦予相關主體法律責任。對于電梯生產(chǎn)企業(yè)來說，在生產(chǎn)電梯的同時配置一定數(shù)量產(chǎn)品備件的安全庫存，提供電梯終身售后支持，不因企業(yè)的變動或產(chǎn)品的更新迭代而停止。對于電梯購買者來說，在采購電梯時，從電梯全生命周期的角度，科學合理根據(jù)建筑結構設計電梯配置，確保電梯的型號、載重、運行速度等與建筑相適應。對于電梯的維修方來說，應該及時對電梯進行維修保養(yǎng)，確保電梯安全運行。

　　“針對‘高齡’電梯的現(xiàn)代化更新需求，亟需涌現(xiàn)一批能夠提供專業(yè)定制化解決方案的服務供應商。這一轉變得以實現(xiàn)的前提在于，采購方打破傳統(tǒng)思維定式，積極接納并愿意為蘊含實質價值與先進技術含量的改造方案額外支付相應費用?！鳖櫟氯收f。

　　他呼吁，就“高齡”電梯更新或改造事宜，考慮從規(guī)范的角度出臺技術標準，供有關各方遵循。特別需要注意的是，應該在相關規(guī)范中強調公開透明，比如技術評估報告可全文公開；在有條件的地域，有步驟地試點電梯采購(無論是新裝電梯，還是更新電梯)全流程公開，包括但不限于招標采購文件、入圍公司的投標文件、電梯設備價格、以及具體的更新改造實施方案等關鍵信息均在“陽光”下展示，力求每個環(huán)節(jié)都經(jīng)得起社會監(jiān)督。

　　在李凌看來，“高齡”電梯的維修或者更換，需要做到“甲方到位、乙方歸位”，在此基礎上陽光維保、陽光維修。“甲方到位”，即需要基層政府積極引導住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會，逐步實現(xiàn)業(yè)主自治，業(yè)主明確自己“甲方”權責，主動參與小區(qū)公共事務。“乙方歸位”，即需要物業(yè)公司在財務上公開透明、過程上規(guī)范民主、相關利益主體權責義務清晰以及建立相符的管理契約關系，各個主體按照相應的責任各司其職，相關部門加大對物業(yè)公司的監(jiān)督、審計。