股債齊發(fā)力 資本市場多措并舉支持樓市發(fā)展
記者 吳曉璐
超過30家涉房上市公司推出再融資或重組計劃;“央地合作”增信支持下,3家優(yōu)質(zhì)民營房企發(fā)行公司債融資34.3億元……近一個月來,涉房企業(yè)股債融資動作頻頻。
接受采訪的專家表示,資本市場恢復(fù)上市房企股權(quán)融資,支持優(yōu)質(zhì)民營房企債券融資,有助于降低房企融資成本,緩解流動性壓力。未來,隨著增量資金進(jìn)入后,伴隨銷售企穩(wěn),將有效改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況。
房企股權(quán)融資動作頻頻
港股融資效率較高
《證券日報》記者據(jù)公開資料統(tǒng)計,自11月28日證監(jiān)會優(yōu)化房企股權(quán)融資舉措出臺以來截至12月28日,超過30家涉房上市公司推進(jìn)再融資或重組計劃。其中,19家A股涉房企業(yè)籌劃定增,3家A股上市公司推進(jìn)重大資產(chǎn)重組,多家H股上市公司推進(jìn)配股募資或增發(fā)。從融資目的來看,大多數(shù)房企用于“保交樓、保民生”項目開發(fā)、償還債務(wù)、補充流動資金等。
某頭部券商地產(chǎn)首席分析師對《證券日報》記者表示,優(yōu)化股權(quán)融資舉措出臺后,市場反響積極,信心逐步回復(fù),地產(chǎn)上市公司紛紛推進(jìn)再融資和重組計劃。與此同時,地產(chǎn)企業(yè)境外美元債價格多數(shù)出現(xiàn)回升,多家地產(chǎn)企業(yè)股價受到提振,有利于房企推進(jìn)下一步融資。
“股權(quán)融資是最直接有效的改善資產(chǎn)負(fù)債表行為?!敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示,再融資可以優(yōu)化房企資產(chǎn)結(jié)構(gòu),降低融資成本和緩解債務(wù)壓力。其中,配股是大股東或?qū)嵖厝酥苯右袁F(xiàn)金形式補充權(quán)益資本,有利于提升公司形象,提振投資人信心。
從進(jìn)展來看,港股配股融資效率較高,已有多家房企完成配股。A股公司的定增計劃處于籌劃期、董事會預(yù)案或股東大會通過階段。重組方面,12月23日,陸家嘴收到上交所問詢函。
“港股的配股是閃電配售,資金到位較快,融資效率比較高。”上述頭部券商地產(chǎn)分析師表示,“A股正在推進(jìn)的是定增和資產(chǎn)重組,資產(chǎn)重組的目的也是為了配套融資,后續(xù)能否成功推進(jìn),還要看企業(yè)的質(zhì)地以及機構(gòu)投資者的參與意向?!?/p>
支持民營房企發(fā)債
加快打造保障房REITs板塊
除了股權(quán)融資,資本市場同時推進(jìn)“央地合作”增信共同支持民營房企發(fā)債。12月9日,在中證金融、地方擔(dān)保公司及證券公司以“央地合作”增信新模式支持下,新希望、美的置業(yè)、碧桂園3家民營房企在交易所合計發(fā)行公司債融資34.3億元。
“‘央地合作’釋放了地方金融機構(gòu)的增信能力,可以為更多的民企提供增信工具?!眲⑺硎?,“央地合作”增信發(fā)債,雖然目前發(fā)行規(guī)模不高,但在嘗試階段,這種方式已為其他企業(yè)和機構(gòu)做出了良好示范,預(yù)計未來會拉動更多的地方性民企加入發(fā)行行列。
近日,證監(jiān)會召開黨委會議,傳達(dá)學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟工作會議精神時提出,“繼續(xù)實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具,更好推進(jìn)央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債”。此外,證監(jiān)會還提出,加快打造保障性租賃住房REITs板塊。
據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至目前,年內(nèi)累計有4只保障性租賃住房REITs上市,發(fā)行規(guī)模合計50.06億元。
近日,證監(jiān)會副主席李超公開表示,“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊,研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”。
上述頭部券商地產(chǎn)分析師表示,“發(fā)行REITs有助于房企加速縮表。后續(xù)如果REITs試點范圍擴展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域,將進(jìn)一步提高房企資產(chǎn)變現(xiàn)能力?!?/p>
“發(fā)行REITs產(chǎn)品,可幫助房企探索新發(fā)展模式?!眲⑺J(rèn)為,通過發(fā)行REITs產(chǎn)品,房企可盤活持有型資產(chǎn)如商業(yè)不動產(chǎn)、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等,增加資金流動性,進(jìn)而改善資本結(jié)構(gòu),修復(fù)房企資產(chǎn)負(fù)債表。另外,通過發(fā)行REITs產(chǎn)品,打通“投融管退”業(yè)務(wù)流程,有助于推動租賃房發(fā)展。
持續(xù)推進(jìn)三方面舉措
優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債表
近日,證監(jiān)會重申,允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。據(jù)記者梳理,目前尚未有房企發(fā)布“借殼”上市計劃。不過,有券商地產(chǎn)分析師對記者表示,從當(dāng)前來看,房企“借殼”上市,主要是支持港股房企借殼回歸A股,對一些港股估值較低的房企比較有意義。另外,也有助于出險房企尋找國資戰(zhàn)略投資者,但后續(xù)還需要看企業(yè)自身債務(wù)重組進(jìn)展。
劉水認(rèn)為,“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產(chǎn)負(fù)債表的機會。對于擁有優(yōu)質(zhì)土儲資源的非上市企業(yè),可以借機將地產(chǎn)部分分剝上市,有利于盤活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),增強母公司資產(chǎn)規(guī)模。對于上市但目前處于出險階段的房企,一方面有望獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入,另一方面可以借助優(yōu)質(zhì)房企的加持重新獲得融資能力,起到盤活存量風(fēng)險資產(chǎn)的作用。
談及未來如何進(jìn)一步改善地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況,劉水認(rèn)為,明年,市場有望通過加大股權(quán)融資力度改善房企資產(chǎn)負(fù)債表,一是加大支持投資者參與優(yōu)質(zhì)房企的股權(quán)認(rèn)購力度;二是重組并購進(jìn)程將加速,通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入和風(fēng)險資產(chǎn)的出清,達(dá)到優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的作用;三是通過發(fā)行REITs等資產(chǎn)證券化的方式將持有型資產(chǎn)出表,做到資產(chǎn)負(fù)債表瘦身。
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