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北京這兩地放寬限購(gòu):有人喜提房票,有人后悔“賣早了”

發(fā)布時(shí)間:2022-11-09 14:52:00來源: 第一財(cái)經(jīng)

  作者:孫夢(mèng)凡

  11月8日,樓市調(diào)控一向從嚴(yán)的北京突發(fā)新政,臺(tái)湖、馬駒橋兩地商品住房不再實(shí)施通州“雙限”政策,執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定:京籍家庭可擁有兩套住房,非京籍家庭連續(xù)5年社保或納稅可擁有一套住房。

  新政出臺(tái)后,一批此前不滿足通州限購(gòu)條件的購(gòu)房者,重新?lián)碛辛速?gòu)房資格;還有此前已掛牌售出房源的業(yè)主,看到新政后悔“賣早了”。一位負(fù)責(zé)馬駒橋商圈的房產(chǎn)中介表示,新政效果如何還要持續(xù)觀察,部分二手房業(yè)主大概率會(huì)調(diào)價(jià)。

  業(yè)內(nèi)人士看來,不再執(zhí)行通州“最嚴(yán)限購(gòu)令”后,這兩個(gè)區(qū)域的樓市活躍度有望提升,購(gòu)房需求或?qū)⒂行п尫拧2贿^,該政策并不能視作通州、乃至北京市限購(gòu)政策放開的信號(hào),引起這兩個(gè)區(qū)域購(gòu)房政策變動(dòng)的根源是行政區(qū)劃調(diào)整。

  在過去的十月份,北京整體市場(chǎng)熱度回升,新建商品住宅成交環(huán)比上升14.22%,同比上升27.79%,單月成交創(chuàng)一年內(nèi)月度成交高峰;不過,二手房市場(chǎng)掛牌量正不斷提升,買方觀望情緒較重,后續(xù)市場(chǎng)有望止降上行。

  限購(gòu)政策微幅松動(dòng)

  在北京各大行政區(qū)中,通州區(qū)一直是“特立獨(dú)行”的存在,樓市調(diào)控曾逆勢(shì)收緊。

  早在2015年,通州將建設(shè)城市副中心的消息開始流傳,區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)便瞬間沸騰,新房成交量持續(xù)增長(zhǎng),大有炒作勢(shì)頭。當(dāng)時(shí),北京樓市新政還未出臺(tái),通州已在當(dāng)年開啟“雙限購(gòu)”,2016年5月又對(duì)商務(wù)型公寓、商辦進(jìn)行限制。

  2016年四季度開始,北京逐步收緊樓市調(diào)控,諸多政策同樣適用于通州。由此,要想在通州買房,除了符合北京的限購(gòu)政策外,有一套房的京籍家庭還需3年以上通州戶籍或在通州繳納社?;蚣{稅;非京籍家庭除滿連續(xù)5年社?;蚣{稅外,還需3年內(nèi)在通州繳納社保或納稅,這一度被稱為“史上最嚴(yán)限購(gòu)”。

  彼時(shí)新政之下,通州樓市瞬間降溫。中原地產(chǎn)研報(bào)顯示,新政前一年(2014.9-2015.8),通州區(qū)新建商品住宅累計(jì)成交7361套,月均成交613套;落地一年(2015.9-2016.8)累計(jì)成交3842套,月均成交320套,較之前下跌48%,同期全市降幅僅4%。

  到2021年,通州樓市成交量達(dá)到7年來的最高峰,但仍未超5000套。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心最新數(shù)據(jù)則顯示,今年10月份,通州區(qū)新房成交套數(shù)321套,環(huán)比下降了20.54%。低溫的樓市和土拍市場(chǎng)之下,關(guān)于通州放開限購(gòu)的消息曾數(shù)次傳出。

  本次新政涉及的臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū),此前已劃歸北京經(jīng)開區(qū)管理,但購(gòu)房政策一直執(zhí)行通州的“雙限”政策。新政執(zhí)行后,部分購(gòu)房者可就此拿到“房票”。

  諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示,新政對(duì)該區(qū)域的購(gòu)房者來說,是重大利好,一批此前不滿足通州限購(gòu)條件的購(gòu)房者,重新?lián)碛辛速?gòu)房資格,對(duì)提升區(qū)域市場(chǎng)活躍度有積極意義,對(duì)整個(gè)亦莊區(qū)域的樓市競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)產(chǎn)生一定影響,同時(shí)間接促進(jìn)人才引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)升級(jí),利好亦莊經(jīng)開區(qū)。

  根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2022年1-10月臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住宅成交1139套,成交面積10.78萬(wàn)平方米,成交均價(jià)46097元/平方米。

  中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也表示,此次政策調(diào)整,是伴隨著城市規(guī)劃和管理的范圍調(diào)整,住房政策亦在向管理主體的政策上轉(zhuǎn)移;政策放松后,能優(yōu)化和改善經(jīng)開區(qū)住房供需關(guān)系,更好地促進(jìn)“職住平衡”,符合北京市政策導(dǎo)向。

  新政發(fā)布后,馬駒橋一位房產(chǎn)中介告訴記者,限購(gòu)松動(dòng)后來咨詢購(gòu)房的人增多了,不過目前觀望的居多,暫時(shí)不能判斷對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的影響。而那些早已把手中房源賣出的業(yè)主,有的則后悔莫及,認(rèn)為新政之下至少可提高一些掛牌價(jià)。

  對(duì)整個(gè)北京樓市影響有限

  值得注意的是,上述新政對(duì)區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者影響較大,對(duì)整個(gè)通州及北京樓市影響較為有限。

  陳霄認(rèn)為,該通知并不能視作通州乃至北京市限購(gòu)政策放開的信號(hào),引起這兩個(gè)區(qū)域購(gòu)房政策變動(dòng)的根源是行政區(qū)劃調(diào)整。早在今年4月份,通州馬駒橋、臺(tái)湖部分單位社保業(yè)務(wù)就劃轉(zhuǎn)至北京經(jīng)開區(qū)管理,本次將購(gòu)房政策也統(tǒng)一為經(jīng)開區(qū)標(biāo)準(zhǔn)正是行政管理合規(guī)性、便捷性、統(tǒng)一性的重要步驟。

  陳文靜認(rèn)為,2022年以來,北京樓市政策整體保持穩(wěn)定,8月北京選取三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)老年家庭放松限貸等,9月試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理,政策優(yōu)化調(diào)整更多以微調(diào)為主。此前北京提出將“研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施”,后續(xù)住房政策仍有微調(diào)空間,但或仍側(cè)重特定人群。

  在過去的十月份,北京樓市新房市場(chǎng)走暖,呈現(xiàn)“量跌價(jià)漲”的局面。

  據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,10月北京新建商品住宅成交8552套,環(huán)比上升14.22%,同比上升27.79%。2022年1-10月,北京新建商品住宅累計(jì)成交57143套,較2021年1-10月下降25.22%,預(yù)計(jì)11月北京新房仍有上升空間。

  今年以來,北京樓市誕生了3個(gè)“百億樓盤”,截至10月31日,北京城建天壇府簽約116.1億元,學(xué)府壹號(hào)院簽約114.19億元,中建壹品·學(xué)府公館簽約109.12億元。

  克而瑞認(rèn)為,北京樓市受疫情及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響,成交表現(xiàn)不及去年同期,遠(yuǎn)郊區(qū)域項(xiàng)目成交較冷清,但核心區(qū)域不乏流量紅盤。隨著政策層面持續(xù)釋放積極信號(hào),購(gòu)房者信心將逐步重塑,未來北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將緩慢修復(fù),但買賣雙方之間的價(jià)格博弈或?qū)⒓觿 ?/p>

  二手房市場(chǎng)表現(xiàn)則較為曲折。諸葛找房方面表示,今年6月份起,北京二手房市場(chǎng)持續(xù)維持較高的活躍度,進(jìn)入10月份,市場(chǎng)活躍度稍有下降,成交規(guī)模止升轉(zhuǎn)降,當(dāng)月二手住宅成交11209套,環(huán)比下降20.85%;同比上升10.41%。

  與此同時(shí),北京在手二手房源規(guī)模仍在持續(xù)升高,機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示掛牌量已連續(xù)6個(gè)月維持在超15萬(wàn)套的水平,10月又環(huán)比增加0.2%。麥田房產(chǎn)認(rèn)為,10月北京二手房在售房源量仍在升高,買方仍存在一定的觀望情緒,賣家來調(diào)價(jià)價(jià)壓力依然存在。

  不過,隨著全國(guó)范圍內(nèi)“賣一買一”政策逐步深入,北京二手房成交有望止降。對(duì)后續(xù)二手房市場(chǎng)走勢(shì),麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為,北京樓市逐步向暖的態(tài)勢(shì)已經(jīng)鑄就,11月北京二手房市場(chǎng)的需求會(huì)進(jìn)一步釋放,預(yù)計(jì)網(wǎng)簽量將比10月份有所提升。

(責(zé)編:陳濛濛)

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