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上半年百城土地交易低位徘徊:哪城賣地超千億,哪家房企儲地多?

發(fā)布時間:2022-07-05 16:19:00來源: 新京報

  今年上半年,房地產(chǎn)市場銷售端、融資端未見明顯改善,房企資金壓力猶存,在此背景之下,房企在土地投資上愈加謹慎嚴苛,導(dǎo)致土地市場交易量及溢價率低位徘徊。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計,今年上半年全國供地100個熱點城市成交金額只有1.63萬億元,而在2021年同期則高達3.14萬億元,同比減少48.08%。

  值得關(guān)注的是,全國樓市逐漸見底的跡象出現(xiàn)了。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,隨著新一輪集中土拍開啟,整體土地市場有望走出低谷。

  賣地超千億元城市由6個縮至3個

  今年上半年,100個熱點城市賣地金額同比下調(diào)幅度明顯,而且大部分城市土地成交均明顯下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計,今年上半年,全國賣地最多的100個熱點城市賣地金額也只有1.63萬億元。而在2021年同期,100個城市賣地金額高達3.14萬億元。由此可見,今年上半年100個熱點城市賣地金額同比減少48.08%。

  值得關(guān)注的是,6月最后三天,4個城市集中土拍。6月30日,杭州第二批集中供地開拍,45宗地塊全部成交,總成交價約557.2億元。至此,今年上半年杭州土地出讓金收入接近1552億元,再次領(lǐng)跑全國。6月29日,武漢第二批集中供地收金113億元,寧波第二批集中供地收金161億元。6月28日,合肥第二批集中供地攬金超247億元。

  對此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,從各級城市賣地數(shù)據(jù)看,2021年上半年有6個城市賣地超過千億元,包括杭州、上海、北京、廣州、南京、重慶,而在2022年上半年超過千億元的城市只有杭州、上海與北京。

  此外,22城今年首批集中供地共計成交4969億元,同比下降52.7%;涉宅用地成交面積則不及去年首批集中供地的40%。對此,張大偉預(yù)計,2022年土地市場將比2021年有一定下調(diào)。

  而從全國樓面價來看,諸葛找房數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示,2022年上半年全國土地成交樓面價為5512.96元/平方米,創(chuàng)十年內(nèi)次新高,較去年同期小幅下跌1.37%,較去年下半年上漲23.55%。其中,一線城市土地平均溢價率為3.73%;二線城市土地平均溢價率為4.83%;三四線城市土地平均溢價率為4.26%。整體來看,今年上半年土地市場仍處于歷史低溢價成交局面,不及去年上半年的水平。

  值得一提的是,今年上半年,為了提振企業(yè)購地意愿,多數(shù)城市均提供了優(yōu)質(zhì)地塊,比如北京第二批集中供地推出了朝陽區(qū)太陽宮地塊及豐臺區(qū)亞林西地塊等。此外,蘇州第二批集中供地共成交20宗地塊,其中有3宗地塊溢價成交,土地溢價率都達到15%。在億翰智庫分析人士看來,即使這些地塊達到了最高溢價率15%,但其未來售價與周邊二手房價仍將出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象,去化及利潤空間都沒有太大壓力。

  對于今年上半年土地市場的情況,億翰智庫分析人士認為,商品房市場恢復(fù)情況以及地塊質(zhì)量高低是房企愿意溢價競爭土地的決定性因素。分城市來看,合肥、西安的商品房市場恢復(fù)情況較好。其中,自5月以來,合肥接連優(yōu)化購房政策,新房成交量環(huán)比小幅提升,市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài),因此合肥地塊成為房企競拍熱點。而西安連續(xù)3個月新建商品住宅銷售價格環(huán)比上升,在利好政策出臺后,二手房掛牌量也在持續(xù)攀升,因此房企補倉意愿較強。

  中海、華潤置地新增貨值超千億元

  對于房企來說,及時補充土地儲備資源也是當務(wù)之急。但在民營企業(yè)頻繁“出險”(即陷入流動性困難)的背景下,一些穩(wěn)健且有國企、央企背景的房企成為當前土地市場上的主角,還有不斷涌現(xiàn)的地方型企業(yè),如上海臨港新城投資、蘇州高新、廊坊臨空房地產(chǎn)等。

  據(jù)億翰智庫統(tǒng)計的1-6月房企累計新增全口徑貨值,今年1-6月,中海地產(chǎn)新增貨值達1102.00億元,華潤置地及招商蛇口新增貨值分別達到1012.00億元、927.00億元。

  其中,6月份,華潤置地、招商蛇口等大型央企單月拿地金額超百億元。比如,華潤置地成為北京第二批集中供地拿地金額最多的企業(yè),分別以74.7億元、44.16億元入手北京豐臺亞林西地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)平西府地塊,總成交價達118.86億元。

  招商蛇口則在上海第一批集中供地中連奪4宗地塊,耗資169.45億元。此外,招商蛇口還在合肥、溫州分別拿下2宗地塊及1宗地塊,分別耗資46.30億元及27.46億元。

  從各梯隊房企新增土地貨值門檻值來看,也呈現(xiàn)下降的走勢。據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房企新增土地貨值TOP10的門檻值為324.42億元,同比下降73%;TOP50的門檻值為41.64億元,同比下降83%,TOP100的門檻值為24.03億元,同比下降56%。

  對于民營企業(yè)來說,億翰智庫分析人士認為,由于銷售端不見好轉(zhuǎn),投入的資金難以回流,因此企業(yè)就會縮減投資支出避免更多地沉淀成本,加上去庫存及降杠桿的壓力,企業(yè)對未來市場走勢的判斷更加審慎,“寧愿不拿地也不能拿錯地”成為共識。

  預(yù)計下半年土地供應(yīng)將發(fā)力,成交隨之上漲

  展望2022年下半年,業(yè)內(nèi)大多認為較上半年會有起色。尤其是隨著房企融資環(huán)境的改善,民營房企拿地意愿或逐步增強,但短期難以扭轉(zhuǎn)國企、央企及各城市城投拿地為主的局面。

  對此,諸葛找房數(shù)據(jù)研究院認為,隨著疫情得到有效控制,樓市銷售端也于5月顯露出回升跡象,房企資金流進而得到一定的補給,同時重點城市將開啟第二、三批甚至第四批集中供地,預(yù)計下半年土地市場供應(yīng)端將發(fā)力,成交隨之上漲。

  另外,隨著政策寬松效應(yīng)逐步顯現(xiàn),諸葛找房數(shù)據(jù)研究院預(yù)計,下半年土地溢價率小幅上升,流拍率呈現(xiàn)下降趨勢,但整體變化幅度不會過大。

  張大偉也認為,從6月土地市場成交情況來看,全國樓市逐漸見底的跡象出現(xiàn)了,而房企拿地熱情有所恢復(fù),開始從國企、央企向民企蔓延。隨著杭州、上海等城市將開始新一輪土拍,整體土地市場有望從低谷走出。

  但在億翰智庫分析人士看來,下半年,民營房企依舊面臨著較大的債務(wù)償還規(guī)模。相比之下,國企、央企等資金壓力較小,此類房企依舊保有一定拿地意愿。

  “土地市場能否回暖更多取決于銷售端狀況。若房企銷售狀況好轉(zhuǎn),那么部分市場基本面比較好的城市,土拍市場或會恢復(fù)一定熱度,如蘇州、南京等。但若房企銷售狀況弱于預(yù)期,企業(yè)短期內(nèi)將仍保持審慎拿地的態(tài)度?!?億翰智庫分析人士如是說。

  新京報記者 袁秀麗

(責編: 陳濛濛)

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