部分限售份額解禁 首批公募REITs估值料承壓
6月21日,首批上市的9只公募REITs迎來部分限售份額解禁。據(jù)華泰證券統(tǒng)計,9只公募REITs此次解禁份額占總份額的平均比例為33.9%,超過目前流通份額占總份額的平均比例32.4%。也就是說,解禁使得這9只公募REITs的可流通份額平均增加超過一倍。業(yè)內人士稱,在解禁后,部分REITs品種可能出現(xiàn)估值回歸的過程,但戰(zhàn)略投資人的減倉計劃料有差別,總體影響有限。
首批REITs釋放流動性
具體來看,中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業(yè)REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小于流通份額,占比(解禁份額/流通份額)在40%至80%之間;富國首創(chuàng)水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平流通份額,占比在90%至110%之間;平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份額超過流通份額,占比在130%至190%之間。
今年年初,市場避險情緒一度高漲,資金大量涌向REITs。通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes顯示,9只REITs產品中,紅土鹽田港REIT的最高價一度沖至4.163元,當時該產品凈值2.3元,溢價幅度超過80%;富國首創(chuàng)水務REIT則更為夸張,今年2月中旬的價格一度沖至7.519元,當時其凈值3.7元,溢價幅度高達103.2%。
首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會對二級市場價格產生沖擊?面對解禁份額,6月21日9只REITs產品表現(xiàn)相對平穩(wěn),并沒有出現(xiàn)集體走低。
富國基金表示,首批公募REITs在發(fā)行時除原始權益人以外的戰(zhàn)略配售份額占比較高,客觀上導致本次解禁后上述REITs的流通份額增加比例較大,但總體來看,解禁后REITs總流通市值仍然不大。從解禁份額的戰(zhàn)略投資人構成看,主要是金融機構和部分產業(yè)資本,目前大部分REITs市價相對于發(fā)行價有一定溢價,不排除部分戰(zhàn)略配售投資人有兌現(xiàn)收益的動力,賣盤的增加可能對二級市場造成一定壓力。另一方面,戰(zhàn)略配售投資人主要是專業(yè)機構投資人,正常而言有相對理性的交易方式和交易策略。同時,短期二級市場價格的大幅下降也會提升REITs的分派率、IRR等收益指標,對于理性投資人而言,可能帶來資產配置機會。
部分資金會適時配置
公募REITs解禁潮對市場流動性有多大影響?富榮基金公募REITs投資總監(jiān)王甲同表示,鑒于此次解禁前,市場公募REITs份額供給少,而適合配置REITs的保險、理財?shù)葘傩再Y金無法實現(xiàn)足額配置,在供給關系失衡的情況下,流通的公募REITs存在超額溢價情況,甚至部分REITs二級市場漲幅較大。即使在近期REITs價格出現(xiàn)一定回撤的情況下,已發(fā)行的公募REITs平均溢價也超過20%。如果市場流通盤再增加約一倍的供應量,部分溢價過高、估值偏離度較大的產品可能存在價格回撤的壓力,這可能會帶動整個REITs二級市場承壓。
私募排排網財富管理合伙人榮浩的觀點較為謹慎。他表示,解禁后REITs的溢價率會有一個回歸到合理估值的過程。但是各戰(zhàn)略投資人的減倉計劃可能有差別,如果形成共振則會出現(xiàn)短期拋壓;看重長期收益的機構短期內建倉的概率不大,要等估值溢價合理才會出手。目前,REITs平均的溢價率在20%左右,前期市場已經釋放了一些估值風險,但部分產品估值還是偏高?!皩τ谑找鏅囝惖腞EITs長期屬性更偏債,適合追求確定性收益的資金。解禁后,待估值進入合理區(qū)間,相信部分資金會適時介入?!?/p>
中信證券認為,首批公募REITs部分限售份額解禁后或重新迎來配置機會。今年3月以來,公募REITs與股票的相關聯(lián)動性有所增強。當前,股票資產漸入佳境,但REITs受制于臨近的解禁賣壓以及疫情多點散發(fā)對現(xiàn)金流的直接影響,近期REITs的反彈力度遜于股票。雖然公募REITs面臨一定賣壓,或對公募REITs市場的反彈形成一定抑制作用,但REITs部分限售份額解禁的實際影響較為有限。待首批公募REITs解禁賣壓釋放后,或重新迎來二級市場的配置機會。建議投資者同時關注后續(xù)新上優(yōu)質項目的發(fā)行配售機會以及二級市場的底部配置機會。
發(fā)展前景廣闊
目前看來,首批9只REITs均完成2021年年度分紅,二級市場回報良好。上市一年來,首批9只REITs運營穩(wěn)健,信息披露持續(xù)規(guī)范。同時,REITs規(guī)則體系和制度建設逐步完善,配套細則基本覆蓋業(yè)務全流程,擴募規(guī)則已正式落地,REITs市場有望加速擴容。
博時招商蛇口產園REIT的基金經理胡海濱稱,目前發(fā)行的REITs在發(fā)行認購階段都出現(xiàn)了超額認購的情況,說明投資者較為認可REITs的投資價值,市場處于供不應求的狀態(tài)。
東吳基金REITs總部副總經理李軍表示,REITs的市場表現(xiàn)獲得了越來越多投資人的認可,投資主體以機構投資者為主,主體類型愈發(fā)豐富。以險資為代表的長線資金加速進入,已成為投資市場的主力軍;券商、資管公司、銀行及其理財公司、公募基金及其子公司、私募基金、信托公司等各類金融機構紛紛進入該市場。除自營資金外,有條件的金融機構還在合規(guī)的前提下專門為投資REITs定制產品。(李嵐君)
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