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“一城一策”工具箱里多了“認房不認貸”

發(fā)布時間:2023-09-01 15:20:00來源: 中國青年報

 

  三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》提出,“認房不認貸”政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。專家認為,“住房政策不再是一竿子插到底執(zhí)行?!贝舜握哒{整不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定,更有利于資產價格和金融秩序穩(wěn)定。

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  近日,住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》(以下簡稱《通知》),推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

  住建部相關負責人表示,此項政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠,有助于降低居民購房成本,更好滿足剛性和改善性住房需求。

  “市場期盼已久?!痹谝拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進看來,隨著《通知》的發(fā)布,“認房不用認貸”政策將逐步落地,這成了今年三季度以來住房領域的一項重磅政策,對于后續(xù)尤其是“金九銀十”階段的購房市場,有提振信心的作用。

  廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此次政策力度超出了預期,不僅有利于商品房需求端穩(wěn)定、居民端杠桿率穩(wěn)定,更有利于資產價格和金融秩序穩(wěn)定。

  部分城市購房者首付有望減半

  “認房不用認貸”是指購房時,只看購房者名下是否有房,不考慮其歷史貸款記錄。這一政策的實行,主要是針對當下不少城市仍在執(zhí)行的“認房又認貸”政策,這導致有過貸款記錄的無房者無法享受首套房優(yōu)惠政策。

  《通知》明確,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時,家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

  “此次政策力度超出了預期。”李宇嘉解釋,對于購房者來說,即便在外地有在償?shù)陌唇屹J款,在本地購房也算首套房,可享受首套房購房政策。

  “新市民、年輕人是購房主力?!崩钣罴沃赋?,在上一輪房地產市場上升期,其中一些人在就業(yè)地城市買不起房,當時房價上漲預期走高,于是不少人轉戰(zhàn)周邊城市或老家所在城市購置房產,也申請了貸款。此后,雖然一些人購買力提升,但在“認房又認貸”的情況下,他們想在就業(yè)地置業(yè)面臨著高首付的門檻。

  嚴躍進也觀察到,很多大城市的購房者在其他城市或老家有過購房貸款記錄,這些人在大城市購置首套房時的購房成本就比較高。

  李宇嘉表示,還有一些人之前購買了“老、破、小”等類型的住房,當下他們的改善性住房需求不斷顯現(xiàn),也面臨著高額首付的困境。

  “認房不用認貸”政策客觀上能夠快速降低購房成本。當前,一些大城市的二套房首付比例高達70%,首套房首付比例則為30%-35%,如果實行“認房不用認貸”政策,符合條件的購房者的首付比例可以大大降低,有利于其盡早實現(xiàn)從“住有所居”到“住有優(yōu)居”的轉變。比如,新政實行后,有貸款記錄但無房產的購房者要購買一套價值500萬元的房子,依據(jù)“認房不用認貸”政策,其首付比例按首套房計算,就從70%降至35%,首付款就從350萬元降到了175萬元。

  “對購房者來說,這一政策的好處顯而易見?!笔锥冀洕Q易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示,“認房不用認貸”會使很多家庭獲得首套住房的首付款和房貸利率的優(yōu)惠,有效增加老百姓購房能力,增加住房需求,從而促進房地產市場回暖。

  嚴躍進認為,此次政策效應是全面的,具有非常好的導向,尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了,購房積極性自然會提高。

  打響“認房不用認貸”第一槍

  不久前,鄭州市已經打響了新一輪落實“認房不用認貸”政策的“第一槍”。8月3日晚,鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市財政局、國家稅務總局鄭州市稅務局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,其中提出,落實“認房不認貸”政策,更大程度滿足剛需和改善性住房需求。鄭州成為二線城市中率先表態(tài)落實這一政策的城市。

  隨后,鄭州住房公積金管理中心推出了新政:自8月7日起降低公積金貸款的首付比例,在鄭州市區(qū)域內使用公積金貸款(含組合貸款)購買家庭首套或改善性住房時,若購買新建商品房,最低首付款比例為20%;即使是購買存量商品房(二手房),最低首付款比例也僅有30%。

  新政之下,鄭州房地產市場成交量出現(xiàn)短期上漲行情。諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月31日至8月6日,鄭州二手房成交1831套,環(huán)比上漲61.32%,之后兩周,鄭州市二手房成交量環(huán)比仍在上漲。

  早在7月末,住建部就在召開企業(yè)座談會時強調,要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢,大力支持剛性和改善性住房需求,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這為房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展釋放出積極信號,次日,A股開盤后,房地產板塊上漲。

  “當前,資金是房地產市場發(fā)展的最大瓶頸?!壁w秀池認為,這場座談會提出的房地產調控政策的導向非常清楚,即通過金融手段和財稅政策支持居民購買住房,促進房地產市場企穩(wěn)回升。

  中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任、商學院教授況偉大向中青報·中青網(wǎng)記者表示,會議釋放出進一步落實“房住不炒”政策,以及進一步解決剛性和改善性需求問題的信號。

  隨后,北京、深圳、廣州、上海4個一線城市相繼表態(tài)。例如,7月30日,緊隨北京、深圳之后,廣州市住房城鄉(xiāng)建設局表示,將結合廣州實際盡快推出有關政策措施,大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求,促進廣州房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  一線城市的表態(tài)釋放出了積極信號。嚴躍進認為,這說明政策放松的預期越來越清晰、寬松信號越來越明朗,相關政策的出臺也將加速。

  值得關注的是,住建部提出的這些政策裝入了各個城市“一城一策”的工具箱里,這些政策能達到怎樣的效果,具體還要看各個城市政策落地的情況。此次,三部門聯(lián)合發(fā)布的《通知》也提出,“認房不認貸”政策作為政策工具,納入“一城一策”工具箱,供城市自主選用。李宇嘉說,“住房政策不再是一竿子插到底執(zhí)行?!?/p>

  北上廣深的“動作”更受關注

  北上廣深等一線城市會執(zhí)行“認房不認貸”政策嗎?這一點一直備受廣大購房者關注。

  一線城市購房壓力大,購房者對于“認房不認貸”政策的需求更為迫切,呼聲也更高。然而,這些大城市多在執(zhí)行“認房又認貸”政策,二套房首付比例高達70%,一些年輕人在改善住房需求時“望而卻步”。

  事實上,當前大城市的住房市場也面臨穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的壓力。8月27日,緯房研究院、中國城市經濟學會房地產專業(yè)委員會聯(lián)合發(fā)布的8月上半月的住房數(shù)據(jù)顯示,一二線城市區(qū)縣房價以降為主。

  “可以比較明確地認為,‘認房不用認貸’對一線城市的影響是最大的?!眹儡S進向記者表示,在一定程度上來說,“認房不用認貸”政策要釋放出更多潛力,就要從住房需求更旺盛的大城市入手,但這一政策如何在大城市落地很關鍵,“房住不炒”仍是主旋律,所以,需要更多細化的政策去支撐“認房不認貸”政策的實行。例如,可以考慮在北上廣深等大城市分區(qū)實行這一政策,在更好地解決年輕人住房問題的同時,也防止樓市“松綁”后出現(xiàn)“炒房”現(xiàn)象。嚴躍進預判,今年8月底至9月初,一線城市可能陸續(xù)出臺新的房貸政策。

  李宇嘉認為,北上廣深是否執(zhí)行“認房不用認貸”政策,由城市自行決定,值得注意的是,地方要執(zhí)行這一政策,需要與當?shù)厝嗣胥y行磋商。當?shù)厝嗣胥y行執(zhí)行該政策時,也會考慮到“因城施策”“一城一策”的情況,在評估當?shù)胤康禺a市場運行和風險的情況下,來判斷是否執(zhí)行這項政策。

  “銀行目前房貸額度充足,房貸依舊是優(yōu)質資產?!崩钣罴伪硎?,去年四季度以來,房貸余額連續(xù)下行,對于銀行資產質量造成一定沖擊。他預計,各地銀行大概率愿意推進此類政策,進而穩(wěn)定房貸和資產價格。

  此外,趙秀池還說,房地產市場信心恢復以及房價止跌是一個復雜的過程,并非一蹴而就,需要采取更多的系列政策,給予房地產市場更長的時間,來提升市場預期和信心。

  截至發(fā)稿前,北上廣深等一線城市還未有城市出臺“認房不用認貸”相關政策。8月27日,一位北京的房產經紀人告訴中青報·中青網(wǎng)記者,“好多人都在等這個政策?!?/p>

  中青報·中青網(wǎng)見習記者 趙麗梅 來源:中國青年報

(責編:常邦麗)

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