存量房貸利率調整越來越近,何時降?怎么降?
中新網北京8月3日電(中新財經記者 左宇坤)“繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行?!薄爸笇虡I(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率?!?/p>
在市場對降低個人存量房貸利率滿懷期待的當下,8月1日,中國人民銀行、國家外匯管理局召開的2023年下半年工作會議中,以上表述尤其引發(fā)關注。
“支持鼓勵”變“指導”
近期以來,已有多個部門在不同場合針對優(yōu)化房地產政策密集發(fā)聲,央行更是在時隔半個月后再次釋放出存量房貸利率調整的信號。
7月14日,中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在發(fā)布會上表示:“按照市場化、法治化原則,我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定,或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?!?/p>
從用詞上,可以看出兩次的表述有了變化,從“支持鼓勵”變?yōu)椤爸笇А?。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為,這就意味著政策改革進入到實操層面,也意味著一些銀行在實操中可能有困惑,需要央行來定調。
“所以下半年調整存量房貸是房地產領域非常重大的一件事。從金融風險角度看,有助于減少房貸違約的風險。對購房者來說,每個月還月供可以減少,真正實現減負?!眹儡S進稱。
招聯(lián)首席研究員董希淼也表示,和上一次的表態(tài)相比,這次央行提出的要求更加明確,回應了市場呼聲,傳遞出更加積極的信號。預計央行將出臺指導意見,或者通過市場利率定價自律機制,引導商業(yè)銀行下調利率偏高的部分存量房貸利率。
至于推進存量房貸調整的基本原則,央行強調了“依法”和“有序”。董希淼認為,“依法”即存量房貸合同由銀行與借款人簽訂,利率條款變更也應在指導意見之下,由借貸雙方依法協(xié)商一致;“有序”即存量房貸利率調整不會“一刀切”,可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸,可根據利率高低分別確定不同的下調幅度,也可以是階段性下調。
銀行落地情況如何?
“現在各個銀行內部還一直在研究政策,協(xié)商期限、調整幅度、是否允許跨行‘轉按揭’等都是需要討論的問題。對外我們只能表示會積極跟進,但還沒有具體方案。”某國有銀行工作人員對中新財經記者表示,近來每天都會接到客戶的電話和微信“轟炸”,但確實還沒有接到具體的通知。
他提到,雖然過去有過存量房貸利率“打折”的先例,但這畢竟是一個涉及家庭、法律、盈利、風險等多方面的復雜問題。尤其是面對新的客戶體量、按揭貸款定價機制變化,和細化至“因城施策”甚至“一城一策”“一區(qū)一策”的政策環(huán)境。業(yè)內普遍認為,如推行上述調整,需要監(jiān)管部門進一步落地相關細則指引。
央行7月28日發(fā)布的數據顯示,2023年二季度末,個人住房貸款余額38.6萬億元,同比下降0.7%,增速比上年末低1.9個百分點。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉直言,個人住房貸款余額連續(xù)兩個季度減少是十分罕見的,這也意味著房貸進入了存量時代。
爭搶存量時代優(yōu)質資產的競爭下,銀行之間、銀行和客戶間的“博弈”已鋪展開。對于購房者而言,目前只能選擇以提前還貸來應對較大的利差。
“新購住房貸款利率的持續(xù)下調,但與之形成對比的是2022年以來,5年期以上LPR僅下調了45個基點,也就是說存量房貸利率隨LPR下調點數遠小于新購房貸利率,因此造成存量房貸利率偏高,疊加去年理財收益下降,居民提前還款現象明顯?!敝兄秆芯吭褐笖凳聵I(yè)部總經理曹晶晶解釋稱。
從個別銀行的行動來看,此前有消息稱興業(yè)銀行廣州分行已率先試水,針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。但后被證實只是該分行在部分支行開展的一項創(chuàng)新試點,只針對少數優(yōu)質客戶,并未在當地大量推廣,且早在央行發(fā)聲前即已開始試推該項優(yōu)惠。
如何兼顧多方利益?
事實上,夾在調整存量房貸利率和提前還貸現象間的商業(yè)銀行,也面臨兩難處境:一是目前存量房貸規(guī)模較大,且是商業(yè)銀行的優(yōu)質資產,調整利率勢必會利潤空間壓縮;二是不下調利率,就會面臨提前還款和客戶流失的問題。
更大的客戶體量也為實際推進帶來了更大考驗。中泰證券復盤2008-2009年的存量利率調整情況發(fā)現,國內個人住房貸款余額由2008年末的3萬億上漲至2023年3月末的38.9萬億,存量規(guī)模是當年的13倍。
“預計存量房貸利率下調比例不會很大。鑒于目前的按揭貸款體量和規(guī)則與2008年有較大差異,預計針對不同地區(qū)、不同信用主體的政策也將不同,相較當年要更加復雜和個性化?!敝刑┳C券認為。
董希淼進一步指出,考慮到存量房貸利率調整可能影響銀行息差穩(wěn)定,進而影響銀行向實體經濟減費讓利的持續(xù)性,人民銀行可通過結構性貨幣政策工具,對影響較大的銀行給予階段性支持。
申萬宏源也表示,居民存量房貸的利率下調將開始啟動,而考慮銀行和居民之間的博弈,調整的時間會拉長,而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率調整,商業(yè)銀行的凈息差修復仍需有賴于負債端成本的下降,降準仍是較優(yōu)選擇,本次會議央行也傳達出這一信號。(完)
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